土地估价方法应用实例.docVIP

一、收益还原法 1、利用收益还原法评估土地价格的基本思路 首先根据收益还原法以外的方法求得建筑物的价格，然后从房地产的纯收益中减掉属于建筑物的纯收益，得到土地的纯收益，再以土地还原率还原，即可得到土地的价格。 2、计算公式 a-B×（r2+d）＝L×r1 L＝〔a-B×（r2+d）〕/ r1＝a1/ r1 其中：L——土地价格 a——建筑物及其相应范围的土地所产生的纯收益（a如为折旧后收益则去掉d） B——建筑物的价格 r1——土地还原率 r2——建筑物还原率 d——建筑物的折旧率 a1——土地的纯收益〔a-B×（r1+d）〕 3、例题 3.1估价对象概况 某公司于1995年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权，并于1996年11月在此地块上建成建筑物B，当时造价为1200元/平方米；其经济耐用年限为55年，目前该类建筑重置价格为1500元/平方米，残值率为10％，A地块面积为450平方米，建筑面积为400平方米，目前该类建筑全部出租，每月实收租金为10000元。据调查，当地同类建筑出租租金一般为每月每平方米30元，土地及房屋还原率分别为5％和6％，每年需支付的土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，需支付的年管理费为同类建筑年租金的4％，年维修费为重置价的2％，年保险费为重置价的0.2％。 3.2估价