不动产的善意取得案例.doc

不动产的善意取得案例 　　「案情介绍」 　　某县某村居民王某于1997年3月申请到一块宅基地，决定建造一栋二层共12间房屋的楼房。同年7月，王某因资金不足，遂找到邻居刘某借款，双方书面合同约定，刘某借给王某8万元建房，1年后如王某不能归还本金和利息8千元，则房屋为双方共有，各人得一半房屋;且该房建成后，王某要留出几间给刘某堆放杂物。1998年3月该房建成，王某将第二层的三间房交给了刘某。同年4月初，王某在登记产权时，将产权登记为自己单独所有。同年7月底，王某因到期不能偿还借款，刘某提出要按原协议分割房屋，双方各得一半，并要求办理登记手续，王某表示同意，并且又在一层拨出三间房给刘某，但一直未办理产权变更登记手续。刘某也未实际搬进该房。同年10月，王某找到于某，提出愿以22万元出售该房屋，并向于某出示了房屋产权证，于某表示同意购买。同年10月底，王某收到于某交付的房款后，将自己占用的房屋全部交给了于某，并到刘某家要求偿还借款本金，同时要求刘某为于某腾房。刘某认为该房已属于他和王某共有，王某无权将该房全部卖给于某。双方因不能达成协议，刘某遂在法院提起诉讼，请求确认王某与于某之间的转让房屋协议无效。 　　「审判结果」 　　法院经依法开庭审理，认定该房屋应确认为王某和刘某双方共有，王某单独转让该房屋构成无权处分，但由于于某购买该房屋时是善意无过失的，因此于某可基于善意取得制度获得该房屋的所有权。故某县法院于99年2月作出判决，驳回刘某的诉讼请求，认定王某与于某之间的房屋转让行为有效，同时判决王某于判决生效之日起10日内给付刘某售房所得50%即11万元。 　　「本案评析」 　　本案中王某因无足够的资金建房，遂找邻居刘某借款。双方订立了一份书面合同，合同中规定， 1年后如王某不能归还本金和利息，则房屋为双方共有，各人得一半房屋。该协议内容是由借款和以房抵债合同及借房合同构成的，那么这些合同内容是否合法、有效?我们认为它们是有效的。其根据在于： 　　(1)从借款内容来看，公民借款建房是公民之间互助建房的主要形式，国家是允许的。更何况双方在合同中规定的10%的年借款利息并不多，不违反国家的有关利率标准。尽管在王某不能偿还本金时，刘某获得一半房屋的所有权，对其十分有利，但这不属于高利贷，因为双方是互助建房，且考虑到王某实际投入建房的资金基本上相等于刘某的借款，刘某即使获得一半产权，也是合理的。 　　(2)从以房抵债合同来看，也是有效的。一方面，该规定并非留质契约。所谓留质契约，是指抵押人和抵押权人事先约定，在债务清偿期届满而抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权移转给抵押权人所有。依据我国《担保法》第40条的规定，留质契约是无效的。本案中，王某在与刘某订立借款合同时，并未将建造的房屋全部抵押给刘某，也谈不上事先移转抵押物的所有权问题;另一方面，合同规定，如果王某一年后不能向刘某偿还本息8万8千元，房屋由王某和刘某各得一半，该规定对双方并非显失公平，并未使王某蒙受明显损失。毕竟，如果刘某不借给王某资金建房，王某根本无力将房屋建造起来。 　　(3)从借房合同来看，依据王某和刘某之间的合同规定，房屋建成后。吴某要留出几间给刘某堆放杂物。该规定实际上是借用房屋的合同规定，因为房屋建成后;产权登记仍为王某所有，刘某只是以使用人的身份借用该房;而并未对房享有所有权。当然在王某不能到期偿还本金以后，依据协议的规定，该房屋的所有权应发生移转。由于公民之间无偿借用房屋，完全是合法的，亦不存在无效因素。 　　应当看到，刘某与王某之间的合同规定实际上是一个附条件的所有权转移合同，即以1 年后王某能否还债作为房屋部分产权移转协议生效的条件。如果所附条件成就，则房屋的一半产权应移转给刘某。如前所说，该协议的内容是合法有效的，因而一旦双方约定的条件成就，则产权移转协议应当生效。从本案来看，双方对上述协议的规定并无异议，王某在债务清偿期到来后(1998年7月底)确不能偿还借款，刘某提出要按协议分割房屋，双方各得一半，并要求办理产权登记手续，王某表示同意，并且又在一层拨出三间房给刘某。可见双方已经实际履行产权移转协议，但是双方一直未办理产权变更登记手续，产权登记仍记载王某为房屋的所有权人，那么，王某实际分割给刘某的一半房屋是否已移转了所有权?这确实是一个值得探讨的问题。 　　我们认为，该一半房屋的所有权已经发生了移转。其根据在于：第一，该一半房屋已经根据王某的意志交付给刘某，在王某实际分割房屋时，在一层拨出三间房给刘某，加上原来已借给刘某的三间房，王某已经交付了一半的房屋给刘某。第二，刘某已经对房屋进行了占有、使用，只是因各种原因，刘某并未实际搬进住房，但在这些房间中堆放了一些杂物。第三，在分割房屋时，刘某已提出要办理变更登记手续，但王某故意拖延不办。可见，主要是因王某的过错而未办