第五讲 房地产估价概述2013.pptVIP

第六讲 房地产估价概述 历年房地产估价师（执业资格）考试通过人数一览表 说明： 1．1993年和1994年的房地产估价师是通过认定方式产生的，分别认定140名和206名房地产估价师。自1995年起实行全国统一考试方式产生。 2．自2002年起，实行考试成绩两年滚动有效制，即自当年起，考生在连续两个考试年中通过全部四科考试的，即可取得房地 产估价师资格证书。 3．据中国房地产估价师与房地产经纪人学会统计，1995年9月16～17日首次举行的全国房地产估价师执业资格考试举行，全国共有 16023人报名参加考试，其中2898人通过考试，产生了我国首批经考试取得执业资格的房地产估价师。截止到2006年，共举办了10次(1997年和2000年停考两年)全国房地产估价师执业资格考试，共有27．8万人次参加考试，3．5万人取得执业资格，近3万人注册执业，大学及以上学历24679人，占全部注册人数的85％，房地产估价行业从业人员超过25万人。 5.1 房地产及房地产估价 5.1 房地产及房地产估价 2. 房地产的权益 ----指依附于房地产的物质实体之上的，是房地产中无形的、不可触摸的部分，包括房地产的权利、利益和收益。 (1)房地产的实物和权益在其价值决定中都很重要。 (2)区位对房地产的价值决定也很重要，并且这种决定作用几乎是房地产所独有的。 (3)房地产实质上是其物质实物、权益和区位三者的结合体。 三、 房地产的存在形态1.土地-- 单纯的土地 2.建筑物--单纯的建筑物3.房地--土地和建筑物当作一个整体看待，这是最常见的房地产估价的情况。 2. 按开发程度来划分 房地产按开发程度来划分，主要分成以下几类： (1)生地。指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地。 (2)毛地。指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁房屋的土地。 (3)熟地。指具有完善的城市基础设施、土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地。 (4)在建工程。指地上建筑物已开始建设但尚未建成，不具备使用条件的房地产。  (5)现房(含土地)。指地上建筑物已建成，可直接使用的房地产。它可能是新的，也可能是旧的。 3. 按是否产生收益来划分 (1)收益性房地产。是指能直接产生租赁或者其他经济收益的房地产。如：宾馆、饭店、写字楼等。 (2)非收益性房地产，如：学校、教堂、寺院等。 4. 按经营使用方式来划分 这种分类对于选用估价方法特别有用 (1)出售型房地产。指采用买卖交易经营方式的房地产。 ---适用比较法估价 (2)出租型房地产。指采用租赁经营方式的房地产。 ---适用收益法估价 (3)营业型房地产。指采用生产产品或提供服务为经营方式而使用的房地产。 ---适用收益法估价 (4)自用型房地产。指不以收益为目的，使用的房地产，如政府办公楼、学校、教堂、寺院等。 ---适用成本法估价 5.1.2 房地产估价概述 (4)估价程序 估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其内在联系所排列出的先后进行次序。一般程序是： ①明确估价基本事项；②拟订估价作业方案；③搜集估价所需资料；④实地查勘估价对象；⑤选定估价方法；⑥确定估价结果；⑦撰写估价报告；⑧估价资料归档。 (5)估价方法因每种估价方法本身局限性，要求同时用两种方法进行估价 (6)影响房地产价格的因素(包括地段、环境、人口、经济、社会、行政、心理、国际以及物业类型、内在品质等因素）(7)估价时点 估价时点是指估价结果对应的日期。(8)客观合理价格或价值的估算和判定 房地产估价中所确定的客观合理价格或价值，是估价对象在某种估价目的的特定条件下形成的正常价格，一般来说，误差15％之内是允许的。 (9) 房地产估价报告的有效期：从出具报告之日起计算，一般不超过一年。2. 对概念的深入认识(1)房地产估价是科学与艺术的有机结合：科学方法+经验。(2)房地产估价是把客观存在的房地产价格、价值揭示、表达出来。带有主观色彩--遵守职业道德。 二、 房地产估价的必要性 1. 理论上的必要性 一种资产只有同时具有独一无二且价值量大两个特性时，才真正需要专业估价。如：房地产、古董、名家艺术品、珠宝玉石、矿业权，以及某些无形资产和企业整体资产等。 由于这些资产的性质不同，它们的价值评估一般不是同一个估价人员甚至同一家估价机构能够胜任的，要求有适当的专业分工。通常只有相应的专业估价人员和估价机构才能够胜任，作出的估价才能够让人信服。