031评估过程.docVIP

八、评估技术过程 估价技术路线：本次评估分别采用收益还原法、剩余法对标准宗地现状条件下和设定内涵条件下的地价进行评估。 （一）标准宗地现状条件下的地价报告 1、收益还原法评估过程 （1）评估思路 收益还原法是通过确定委估宗地所在房地产的潜在毛收入，并依据委估宗地所在房地产的具体状况确定其有效毛收入和营运费用，计算出委估宗地所在房地产年净收益，然后剥离出建筑物的净收益得到委估宗地的纯收益，最后选取适当的资本化率，求出委估宗地的收益价格的一种评估方法。 （2）计算公式 其中 v —— 委估对象价格 a —— 年净收益 r —— 还原利率 n —— 收益年限 （3）计算过程 1）确定委估宗地所在房地产潜在毛收入 根据估价人员对委估宗地所在区域商业物业的出租收益水平调查了解，影响商业物业出租价格的基础因素是区位条件；在此基础上，建筑物的市场适应性和自身卖场规模的形成也是决定其出租价格的重要因素。调查结果显示，区域内同类物业出租情况个别性较强，租金差别幅度较大，整体呈现出单位租金与铺面面积呈反比关系，即，铺面面积愈小，单位租金愈高；单位租金与建筑物宽深比呈正比关系，租金对建筑物宽度较为敏感，宽深比大，单位租金高，宽深比小，单位租金低。经对调查结果的统计分析，结合委估宗地所在房地产的具体情况，确定委估宗地所在房地产的出租价格为35元/m2/月。 2 ）估算年有效毛收入 上述潜在毛收入的收益方式为中短期租赁，物业有效毛收入应减去空置额和租金损失。 根据调查了解委估宗地所在区域同类物业出租利用状况，出租空置率以5％计，类似物业出租均以预收方式收取租金，因此租金损失率较小，但也不能完全排除，但预收的租金具有潜在利息收入，按现行银行存款利率，其利息收入与租金损失率大致相当，可以互相抵消。则 房地年有效毛收入＝35×12×（1－5％） ＝399元/m2/年 房地年总收益＝399×4301.35＝171.62（万元） 3）估算房地年总费用 房地年总费用表 序号 费用项目名称 计算标准 备注 ① 房产税 12% 租金收入的12％ ② 营业税及附加 5.5% 租金收入的5.5％ ③ 印花税 0.01% 合同金额（租金收入）的万分之一 ④ 土地税 0.71 元/m2 委估对象所在房地产容积率约为5.64，土地使用税为4元/m2，按建筑面积折算土地税约0.71元/m2 ⑤ 管理费 2.5% 租金收入的2.5％ ⑥ 维修费 1.5% 房屋重置价的1.5％ ⑦ 保险费 0.15% 房屋重置价的0.15％ ⑧ 租赁登记费 1.5% 租金收入的1.5％ 重置单价估算表 序号 费用项目名称 单方造价 （元/m2） 备注 ① 开发成本 勘察设计和前期工程费 75 建筑安装工程费×5％ 建筑安装工程费 1500 包括建筑物及附属工程所发生的土建工程费用、安装工程费、装饰装修工程费用等 基础设施建设费 50　 　 其他工程费 7.5 建筑安装工程费×0.5％ 开发期间税费 3 建筑安装工程费×0.2％ 小计 1635.5 　 ② 管理费用 65.42 ①×4％ ③ 销售费用 129.4 ⑦×5％ ④ 利息 51.07 按开发建设0.5年计算： （①+②+③）×5.58%×0.5 ⑤ 开发利润 564.42 （①+②+③+④）×30% ⑥ 销售税费 142.35 ⑦×5.5% ⑦ 建筑物重置价格 2588.16 ①+②+③+④+⑤+⑥ 则建筑物重置总价＝2588.16×4301.35＝1113.26（万元） 房地年费用＝399×（17.51％＋2.5％＋1.5％）＋0.71＋2588.16×1.65％ ＝129.24（元/平米） 房地年总费用＝129.24×4301.35 ＝55.59（万元） 4）估算建筑物现值 建筑物现值＝建筑物重置总价-折旧费用 ＝建筑物重置总价-建筑物重置总价/折旧年限×已使用年限 ＝1113.26-1113.26/52×1 ＝1091.85（万元） 年折旧率＝1/折旧年限 ＝1/52 ＝1.92% 建筑物现值单价＝1091.85×10000/4301.35 ＝2538（元/平米） 5）确定还原率 参考海南省海口市基准地价评估报告，综合确定商业房地产的土地还原率为7.71％，房屋还原率为9.71％，房地产综合还原利率为8.71％。 6）确定委估对象收益年限 委估宗地剩余使用年限短于委估宗地地上建筑物剩余使用年限，则收益年限以委估宗地剩余使用年限计算，即委估对象收益年限为52年。 7）计算建筑物年纯收益 建筑物年纯收益＝1091.85×9.71％/（1-1/（1+9.71％）52） ＝106.88（万元） 8）计算土地年纯收益 土地年纯收益＝房地年总收