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伊宁市新华西路17巷以西一宗住宅用地土地出让底价评估案例分析报告 新疆伊犁信诚地产评估咨询有限责任公司 马佩玲 摘要： 伊宁市新华西路是伊宁市新政府片区，本案例分析报告就伊宁市新华西路17巷以西一宗住宅用地在确定出让底价评估过程中的估价项目背景以及碰到的技术问题展开分析和探讨，并就难点问题进行了详细的分析并提出了相应的技术处理解决方法。 关键词： 出让底价 假设开发法 市场比较法 正文： 第一部分 评估项目的背景 一、估价目的 本次评估的目的是为委托方伊宁市土地储备中心确定估价对象的出让底价提供客观、公正、合理的土地使用权价格参考依据。 二、宗地概况 根据委托方伊宁市土地储备中心提供资料，待估宗地位于伊宁市新华西路17巷以西一宗住宅用地，堪界图提供的用地面积为113322平方米。待估宗地的实际开发程度为红线外已达到“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）和红线内场地基本平整。本次评估土地面积为113322平方米,设定用途为住宅用地，设定土地使用年期为70年，待估宗地位于伊宁市新华西路17巷以西，四至清楚，地理位置较好，周围有待开发的空地，没有污染性水和空气。工程地质条件较好，地基承载力良好。区域基础设施较完善，管网畅通，保证率一般，服务基本到位，交通便捷度较好。宗地红线内场地基本平整。 三、地价定义 本报告所评估的待估宗地地价是指在估价基准日二○一○年五月十九日,评估设定宗地已达到“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）和宗地红线内场地基本平整的开发程度，设定土地使用年限为70年的住宅用地出让土地使用权价格。 第二部分 评估项目估价方法的技术难点及解决方案 一、估价方法的确定 根据《城镇土地估价规程》（GB/T18408-2001），通行的宗地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、基准地价系数修正法、假设开发法、成本逼近法等。估价方法的选择应按照《城镇土地估价规程》，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。待估宗地位于伊宁市新华西路17巷以西，处于伊宁市新政府片区，临近经济合作区，政府挂牌出让交易案例比较多故选择市场比较法。又因该土地为待开发空地，适合采用假设开发法进行评估。 二、市场比较法技术难点及解决方案 1、市场比较法能够比较客观地反映当时的市场价格，市场比较法的应用基础是发达的不动产市场及丰富的交易案例资料，交易案例与待估地块应有相关性和替代性。 取得丰富的交易案例资料的前提做好基础资料的收集工作。途径和方法主要包括：通过查阅政府有关部门的房地产交易资料，查阅各种报刊有关房地产交易的消息，查访房地产经办人，了解各种信息。通过市场调查，收集最新的土地出让、转让、抵押、租赁、土地招拍挂资料、等案例，查阅当地评估机构所掌握的交易材料等。有了这些资料在确定一个评估项目最终估价结果时具有很高的参考价值和说服力。土地估价中实例提取、参数选取、价格确定要有真实性基础。坚决杜绝为满足委托单位要求杜撰数据。 市场比较法正是以替代原理为主要理论依据，其基本原理如下图所示： 交易实例1→∣ 交易实例2→∣→待评估土地→修订→待评估土地价格 交易实例3→∣ 评估报告中选用挂牌结果公告中的经济合作区及伊犁河一桥、二桥中间及新政府片区的交易案例与估价对象进行了比较，属于所在地区的区域特性以及其影响地价的因素和条件相近的土地，都是伊宁市二类地，都在同一区域内，符合市场比较法的案例选择，采用直接比较法。 2.在比较因素的选择中选择了交易时间、交易情况、交易方式、成交价格、土地使用年限、土地用途、区域因素和个别因素进行修正。 在各个因素比较中，关于交易时间修正，可以采用地价指数来分析计算,运用统计方法将特定区域一定时期内的地价水平换算成评估 基准日期地价水平指数，因此交易时间比较其实就是地价指数比较。由于伊宁市没有公布地价指数，因此假设从银行贷取等额土地款需要支付的利息，估价时采用最新的贷款利率做为期日修正的参考。 在区域因素和个别因素的比较是现场勘察及多年的经验来判断而得。 三、假设开发法技术难点及解决方案 假设开发法估价是从开发商的角度分析，测算其所能支付的最高场地购置费用。假设开发法特别适用于待开发土地的估价，当土地具有开发或潜在开发价值时，假设开发法是一种可靠、实用和重要的估价方法。假设开发法又称剩余法、倒算法，是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除正常开发的建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。 假设开发法中涉及的有销售价格、建筑造价、各项费用取值、行业利润率等。这些因素都要求估价师在及时关注相关法律法规的同时，应有意识地培养和积累估价经验，在一些技术处理过程中