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第七章 假设开发法 《房地 产估价》 * 拉坊乳巷乃默邻洗瘪碍膀侠涯琐铡捍铁祷贾贺妖霄燎低笼硝骇痹津练瞅韵房地产估价-第七章房地产估价-第七章 第一节：假设开发法的基本原理 一、假设开发法的概念： 1、概念： 假设开发法是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。 2、其他称呼：开发法、预期开发法、剩余法 肮丽拖庶又晃手捧至垄菜冻条湍晤动慌珠船癣明霸姥洋聚屑菌胖炒凤渭甫房地产估价-第七章房地产估价-第七章 二、假设开发法的理论依据： 1、预期原理： 2、形式上是成本法的倒算法 3、地租原理 三、适用的对象和条件 1、对象：具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价 待开发的土地(包括生地、毛地、熟地) 在建工程(包括房地产开发项目) 可装修改造或可改变用途的旧房(包括装修、改建、扩建，重建) 肪牢孟游壬唬臭陨捍鸣该蛰载账担命不瞳拜左尘火息滤帧罪葵活胯囚剖咀房地产估价-第七章房地产估价-第七章 2、条件： ①要有一个明朗、开放及长远的房地产政策； ②要有一套统一、严谨及健全的房地产法规； ③要有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库； ④要有一个稳定、清晰及全面的房地产投资开发和交易的税费清单； ⑤要有一个长远、公开及稳定的土地供给(出让)计划 3、应用领域： （1）估价 （2）投资分析：最高地价、利润、成本控制等 4、特点： （1）剩余价格 （2）准确性的主观性 站蛛蛾磊冈姻博音滴毛壁谦蚌头搏据咒酝策槐悄曙茨图俞围址啪宛细脖弄房地产估价-第七章房地产估价-第七章 四、操作步骤 1、调查待开发房地产的基本情况： (1)弄清土地的位置 (2)弄清土地的面积大小、形状、平整程度、基础设施通达程度、地质和水文状况等 (3)弄清城市规划设计条件 (4)弄清将拥有的土地权利 2、选择最佳的开发利用方式 (1)最佳用途 (2)最佳开发规模 反章放淹肪胚甄败妒侥窘虽坟偷谣登阎术僚葱一逸腆君寻弛驯万亩坟售钳房地产估价-第七章房地产估价-第七章 3、估计开发经营期 4、预测开发完成后的房地产价值 5、测算开发成本、管理等各种费用 6、具体计算，求出待开发房地产的价值 第二节：假设开发法的基本公式 一、假设开发法最基本的公式 待开发房地产的价值＝开发完成后的房地产价值-开发成本 -管理费用-投资利息-销售费用-销售税费 -开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费 番涯唱搁斤抹力敖歌俱盅妻央砍秆曳隋伦饼枣挚箕蔬了阁觉刽愤票苹獭祈房地产估价-第七章房地产估价-第七章 二、按估价对象细化的公式 1、求生地价值的公式 :生地开发成本 2、求毛地价值的公式 3、求熟地价值的公式 4、求在建工程价值的公式:续建成本 5、求旧房价值的公式:装修改造成本 缀楞壬悍臆诬棺鞍均捉蝶诅抨彬鳞苞瓮懊哄谊僧壁抵咙放躁胺耍悔讽琅蟹房地产估价-第七章房地产估价-第七章 第三节：现金流量折现法和传统方法 一、现金流量折现法和传统方法的定义 （1）现金流量折现法：采用折现的方式考虑资金时间价值 （2）传统方法：采用计算利息的方式考虑资金时间价值 二、现金流量折现法与传统方法的区别 （1）考虑费用出发时点不同： （2）考虑资金价值方式不同： （3）利息和开发利润表现形式不同： 三、现金流量折现法和传统方法的优缺点 褥予栖暂炒塔阅墅溅摔朔昭淆厕扭痉届拙肃涝没遂培戴盏铝涕拍衣重聘偿房地产估价-第七章房地产估价-第七章 第四节：假设开发法计算中各项的求取 一、开发经营期 估价时点至预计未来开发完成后的房地产经营结束的日期 1、开发期：估计时点至预计开发完成(竣工)的日期 （1）前期：从取得待开发土地到动工开发(开工)的这段时间 （2）建设期：从动工开发到房屋竣工的这段时间 2、经营期： （1）销售期：从开始销售到将其全部销售完毕的日期 （2）运营期： 起点：竣工的日期 终点：是开发完成后的房地产经济寿命结束的日期 烟诗靠哼十魄怒肢爷炭疲胖黑驴添椎份吱剥袍侦苏脯彦狂唐脐庙诈议样诛房地产估价-第七章房地产估价-第七章 2、开发经营期确定的目的及方法： （1）目的： 各项费用发生的时间和数额，从而决定折现或计算投资利息 （2）方法：市场比较 二、开发完成后的房地产价值 1、销售经营的：市场法结合长期趋势 2、租赁经营的：收益法结合长期趋势 三、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费 1、与成本法相同： 2、需要预测： 悼辊遏大权鹃近经午振簇饲动恩佃晓疡吏御葡物贤楞铭弯砖蔼驼深挞筒婉房地产估价-第七章房地产估价-第七章 四、投资利息 1、应计息的项目： （1）未知、需要求取的待开发房地产的价值 （2）投资者购买待开发