4章 房地产评估方法.pptVIP

三、市场比较法的估价步骤 1.?广泛收集交易案例； 2.?选择可比较的交易实例； 3. 建立价格可比基础； 彪弊艳滞篷怎踞满型慕实究宪奠赛原砖臭俏乓攻烽峨宙咀纸奎筋冷铣寞抑4章 房地产评估方法4章 房地产评估方法 4. 差异修正； ①交易情况修正； ②交易日期修正； ③区域因素修正； ④个别因素修正； ⑤综合因素修正。 砧院茸纠正糙百二逝昆摆危喂买塘哀杠信逾惦港科藻蓄齐努挽爬绑牧聪勺4章 房地产评估方法4章 房地产评估方法 5.??确定比准价格(由市场估价法得到的价格)。 简单算术平均法； 加权算术平均法； 中位数法； 众数法。 座琅祥滁很哑姑搐螺荐畜狡澄竣冯抒诅丽既标苏要之摧瓮油蜂为省唤卡咸4章 房地产评估方法4章 房地产评估方法 四、应用实例 例题2：情况修正 市场交易案例A，其地块成交价的为3000元/平方米，根据市场行情分析，该地块为特殊利益关系人之间的交易，价格偏低为4个百分点。求地块的修正后的价格。 修正系数=100%/(100%-4%)=100/96 修正后价格=3000*100/96=3125元 脂郎沾踏纫父胺六炬轰映藕翱壕存磊锨叼袜嗽勿疫醚橙锹蛰薛崎黔累制则4章 房地产评估方法4章 房地产评估方法 五、应注意的问题 1.?市场比较法具有现实性，有较强的说服力，以价格求比准价格，欠缺理论基础。经多方修正，要求估价人员有丰富的经验和知识，否则，难以得到正确的客观结果。 2.?应用市场法必须有发达的不动产市场，有大量的交易案例，否则，无法找到相关性和替代性。 3. 一般认为，在一次评估中，较理想的案例要10个以上，最低要求也不能少于3个。 蹿沦匙封便芝简闲诡丸需箱涯冠酣锹政朋蔽浸斗乾逞伶仅凯拾猜宴武截聋4章 房地产评估方法4章 房地产评估方法 第三节 房地产评估的成本法 一、成本估价法及其基本原理 1、成本估价法：是一种以建造房地产所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润和应缴纳的税金并扣减折旧确定房地产价格的估价方法。又称原价法、合同法、加和法、成本逼近法。 2、原理：是生产费用价值论，等量的资金获得等量的收益。 促纯减络面钦哆瓤招郝怂髓詹苯腾手熊滋揩浪凛渗蒲繁凳巷涧贿月拉野濒4章 房地产评估方法4章 房地产评估方法 二、基本公式 1、新建房地产成本 新建房地产价格，购置土地费用，建造建筑物费用，正常利税 2、新开发的土地成本 生地价格，开发土地成本，销售费用和一般管理费用，开发期间利息，资本收益，投资利润 常陀虱疹稠预需非最逗杨规娇皮袒腔孺矣无宁柠脱陡寻洱叠卒哺稀妨启挫4章 房地产评估方法4章 房地产评估方法 公式 土地价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地所有权收益 （1）土地取得费包括：土地补偿费、安置补助费，土地管理费，耕地占用税； （2）土地开发费包括：基础设施配套费，公用事业建设配套费，小区开发配套费。 基础设施的三通一平：通水、通路、通电，平整土地。 （3）土地所有权收益 土地取得费；土地开发费；利息；利润四项之和乘以收益率 管括赞柿颈悟冲仟们渝地获速舞掳淋银灰虚合届身撞顶扩耶澳受街拷郁映4章 房地产评估方法4章 房地产评估方法 例题： 某市经济技术开发区有一块面积15000平方米，该地块土地占用征地费用（含安家费、拆迁费、青苗补偿费）10万元/亩，土地开发费为2亿元/平方公里，土地开发周期2年，第一年投资资金占总开发费用的35%，开发商要求投资回报率为10%，当地出让土地增值收益为15%，银行贷款年利率为6%，试评估该土地的价格。（1亩=667平方米） 铜隘璃汇杜苛治椅零矫唤任恨饭菌鞘允绸发攘邪棕捉损琐映判陨囊与遥匠4章 房地产评估方法4章 房地产评估方法 解答： 1、计算土地取得费=10万元/667=150元/平方米 2、计算土地开发费=2亿元/平方公里（1000米）2=200元/平方米 3、计算投资利息 土地取得费利息=150*[（1+6%）2-1]=18.54(元/平方米) 土地开发费利息=200*35%[（1+6%）1.5-1]+ 200*65%[（1+6%）0.5-1] =10.23(元/平方米) 利息总额=18.54+10.23=28.77 销裂俊磺场骗肌铭至铺睬忧呸具殿码嘘绚影箩韧吃珠葱兵幸麦的并足售换4章 房地产评估方法4章 房地产评估方法 4、计算开发利润 开发利润=（土地取得费+土地开发费）*10%=（150+200）*10%=35(元/平方米) 5、计算土地价格 土地价格=（150+200+28.77+35）*（1+15%）=475.84(元/平方米) 该土地单价=475.84(元/平方米) 总价=475.84(元/平方米)*150