第五章 产品策略专用课件.pptVIP

第五章 产品策略 产品概念 房地产整体产品概念 核心产品 有形产品 附加产品 产品的整体概念 （一）核心产品 核心产品也叫实质产品，是指消费者购买某种产品所追求的利益，是顾客所要购买的实质性东西。 （二）有形产品 也叫形式产品，指向市场提供的能满足某种需要的产品实体或服务的外观。 （三）延伸产品 也叫附加产品，是指顾客在购买产品时所获得的全部附加服务和利益，包括提供信贷，免费设计，保修期延长，售后服务等。 产品分类 土地 房屋 土地 土地所有权 指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。我国，现行的全部土地实行的社会主义土地公有制，分为全民所有制（国家所有）和集体所有制（集体所有）两种形式。 土地使用权 指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的权利，土地使用权可以依法转让。包括土地使用权的出让、土地使用权的转让、土地使用权的划拨。 土地 土地使用年限 购买了商品房后，也就同时购买了房子所依附的土地使用权，而不是土地所有权。 土地使用年限规定 居住用地70年。 工业用地50年。 教育、文化、科技、卫生、体育用地50年。 商业、旅游、娱乐用地40年。 综合或者其他用地50年。 土地使用期限从土地使用者与政府土地管理部门签订土地出让合同，依法取得土地使用权之日起开始算起。 房屋 无使用年限问题 产品属性 差别化策略 质量 价格 服务 案例：富力半岛花园的硬道理 富力集团的富力花园 新材料、新技术的应用 大量保温隔热节能材料的综合应用，小区智能化综合布线保证15年不落后 先卖环境、先卖建筑、先卖服务 产品属性 产品决策（产品定位） 产品的规划设计 项目的规划设计 项目的社区环境 项目的建筑结构和风格 项目的区位 项目的楼层 项目的朝向 项目的户型设计 社区环境 容积率 反映和衡量建筑用地使用强度的重要指标，一个小区建设用地内的总建筑面积和用地面积的比值。 容积率=总建筑面积/建筑用地面积 别墅的容积率低于1.0，其中TOWNHOUSE在06~08之间，独栋别墅在0.3~0.5之间。多层在1.0~1.2之间，高层在2.0~3.0之间。 社区环境 楼间距 楼的总高度和楼与楼之间的距离的比例。 6层的房子，3M的层高，楼间距离20M 楼间距=（6*3）/20=1:1.1 一般来说，要想阳光充足，楼间距比例必须达到1:1.3以上。 社区环境 绿地率 居住区用地范围内各种绿地的总和占居住区用地的比率。包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地，不应包括屋顶、晒台的人工绿地。 住宅绿地率不低于30%，高档社区应达到50%。 树还是草 集中还是分散 开放还是封闭 社区环境 园林景观 实用性，成片的绿地应有不少于1/3在标准的日照覆盖范围内 整体性，考虑植物在一年四季不同变化，做到一年四季都生机盎然。 养护费用，喷泉、水景等少用 建筑结构 框架结构 以钢筋混凝土浇注成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。 效率高、防震性差、柱截面大，不利于装修 剪力墙结构 用钢筋混凝土墙板代替框架结构中的梁柱，以钢筋混凝土墙板来承受来自竖向和水平力的结构 刚度大，空间整体性好，较强的抗震能力，但结构自重大。 建筑结构 框架-剪力墙结构 在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，同时又有足够的剪力墙，有相当大的刚度 砖混结构 砖，指的是统一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的异型粘土砖。砖混结构中的混，指由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配老，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、排檐。 抗震性差，一般住宅在6层以下。 建筑结构 钢筋混凝土结构 房屋的主要承重结构，如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。 抗震性好、整体性差、抗腐蚀耐火能力强、经久耐用等。 工艺复杂、造价高。 钢结构 全部承重构件采用钢材制作 强度高、重量轻、抗震性好，施工速度快、结构占地小、地基费用省。 区位 地段、地段还是地段 交通 1、距离（步行、公交、自驾） 大多数人的生活活动圈在5KM半径内。 买菜、吃早餐通常不会超过0.5KM 买日用百货不会超过3KM 买衣服、家电等商品通常在5KM范围内。 2、公共交通 地铁、公交 出行工具、车程、车时 3、道路改造 环境 1、自然环境 远离工业、废水、废气等污染，避免汽车尾气和车辆、人流的噪音 自然灾害，地势低洼、相对湿度大 2、人文环境 教育环境 社会环境，社会风气和治安状况 配套 1、齐全 市政服务配套：供水、供电、供气、通信、环卫 生活配套：商场、超市、菜市场、银行、学校、医院、图书馆、体育馆、娱乐休闲场所 2、品质 服务配套是否远近 学校是否名校 银行网点是否全 休闲娱乐