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《深圳市城市更新办法》解读 产品企划中心 2010年8月20日 目 录 政策背景 政策解读 1、更新对象的扩大与更新模式的细化 2、更新主体与方式的突破 3、城市更新单元规划内容要求 4、城市更新地价缴纳标准与使用期限界定 5、关于保障性住房的要求 6、关于城市更新项目的申报条件、流程 三、《城市更新办法》对房地产的影响 于2009年12 月1 日开始正式实施的《深圳市城市更新办法》，是对旧城改造工作的一次重大突破，是全国性的创举，同时意味着深圳城市发展已开始进入一个重要转型期，已由过去的以增量土地开发为主向存量土地“再开发”为主、由“粗放型”向“集约型”转变。 《更新办法》对深圳城市、房地产行业所产生的影响，值得我们关注。 一、政策背景 随着经济社会的快速发展，深圳土地与空间难以为继的矛盾日益突出。据调查，2008 年深圳市建设用地917 平方公里，在考虑生态环境约束和现行法律法规的情况下，全市未来新增建设用地极限潜力仅为 142 平方公里，如果以往年年均十几平方公里的速度消耗，深圳将面临十年后或无地可用的困境。 面对此土地困境，城市更新工作已成为深圳挖掘建设用地潜力、拓展发展空间的必然选择。城市更新改造被列为09年深圳市《政府工作报告》十大工作突破之一。 自2004 年以来，深圳开展了城中村和工业区升级改造工作，出台了《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》的实施意见。然而，面对城市化过程中遗留的土地权属不清、城村混杂交错等问题，覆盖面较为单一的改造政策无法有效地促进城市规划的实施。 在此政策背景下，规划国土部门在2007 年启动了《深圳市城市更新办法》草案的草拟工作，并历时两年多的调查研究和修改讨论。在广东省政府出台《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》、国家住建部确定以“部市共建”方式将深圳市定为城市更新的试点城市后，《 深圳市城市更新办法》正式出台。 深圳市城市更新政策出台沿革 相关政策 出台时间 深圳市城中村(旧村)改造暂行规定 2004-10 深圳市城中村（旧村）改造总体规划纲要（2005—2010） 2005-11 关于推进宝安龙岗两区城中村（旧村）改造工作的若干意见 2006-12 关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等 70 个旧城旧村改造项目的处理意见 2006-12 深圳市人民政府关于工业区升级改造的若干意见 2007-05 广东省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》 2009-9 《深圳市城市更新办法》 2009-10 《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》 2010-06 二、政策解读 1、更新对象的扩大与更新模式的细化 《更新办法》第二条 ：本办法所称城市更新，是指由符合本办法规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：（一）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患；（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；（四）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。” 《更新办法》第四条：城市更新应当符合国民经济和社会发展总体规划，服从城市总体规划和土地利用总体规划。城市更新实行城市更新单元规划和年度计划管理制度。 释义： 综合整治类更新项目：主要包括改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和既有建筑节能改造等内容，但不改变建筑主体结构和使用功能。（第19条） 功能改变类更新项目：改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权的权利主体和使用期限，保留建筑物的原主体结构。（第23条） 2、更新主体与方式的突破 关于更新实施主体，《更新办法》第5条明确界定“城市更新可以依照有关法律法规及本办法的规定分别由市、区政府、土地使用权人或者其他符合规定的主体实施”。 《更新办法》第31条提到“除鼓励权利人自行改造外…”，“鼓励权利人自行改造”已成为重要的合法的改造方式。 《更新办法》第33条：拆除重建类城市更新项目范围内的土地使用权人与地