前海片区调研报告.docVIP

南山前海片区调研报告 前言说明： 从严格意义来讲，前海片区应是深南大道以南、前海路以西、内环路以北的深南大道以南、前海路沿线以西、内环路以北的板块。用地主要为填海及规划填海区目前已填海2平方公里，已有围堤用地7．7平方公里南北长约5公里，东西宽约1.5公里。I）自然风光优美 该区域位于珠江入海口，西临前海湾，南接大南山，依山傍水，山水相宜，登顶南山之颠，举目四望，前海一望无际，很有“秋水长天、落霞飞雁”的景象，自然环境很是优美。同时，其距离华侨城、青青世界等旅游景点（区）不远，处于两者之间的景区带上，未来在这里开发一旅游景点也并非无稽之谈。 II）地段优势明显 前海片区毗邻高新产业园区和深圳大学，人文环境较好。同时，前海片区属于南山商业文化中心的一级辐射地带，从前海、后海到南山商业文化中心区之间形成过渡，而前海正处于这个过渡带上。 III）新兴区域，有较大开发空间 前海片区作为新开发区域，其前海路以西区域正处于热开发时期，也有部分预留用地，同时，该区域用地主要是填海及规划填海区，作为稀缺资源的土地则有增长的空间，这就为进一步开发前海提供了基本保障。另外，前海路以东与南新路之间区域大部分是农民房，如向南村、南山村等，建设较为落后，商业设施也不够齐全，随着市政规划及城市的发展，对这部分旧城区的改造开发也是必然。 2、劣势分析 I）环境和各种相关配套设施仍较落后 数年前，尚有很少有人知道前海，这里主要是工厂和农民房住宅；近几年，随着知名地产商的进入，前海唤起了人们的关注，但由于其开发才刚刚开始，周围的环境还没有得到很大改善：前海路以东大片的农民房，高低不齐，且很破旧，更无绿化可言；前海路上则是来来往往的货柜车，噪音很大，尘土飞扬。 就交通而言，可以直接与深圳四条快速干道相联，公交线路有南新路22路、427路、431路、435路，学府路有20路、K105路等，市运输局还在前海路增设了一甲海滨、大新小学和大新村三个公共汽车停靠站，并且开设了一环南头半岛行驶的公交线路，交通本应该是方便的，但该片区目前人气指数还较低，通过前海路的公交线路也仅有3条，且车次较少，自然给前海路两边的居民带来了很大交通不便。 从配套设施来看，虽有医院、书城、学校等配套设施，但还不够齐全、规模不大，大型购物休闲商业场所，如综合性大商场、超市等不在片区内，距离较远。心语家园和港湾丽都规划了大型的商业物业，但由于未完工或人气不旺难以招商等原因，还没有开业。 II）旧城改造较为困难 前海路以西是大面积的农民房和以前遗留下来的工厂，建筑无序，违章建设较多，不但给这里整体环境造成了一定的影响，也会给旧城改造带来较大阻力。 III）高压线路及平南铁路阻碍片区开发 通过前海有一高压线路，它横穿星海名城北部的北大附中，经过西火车站，又到鼎太风华南部。一条条高压电线，低低的横亘在前海，对片区规划和建筑设计带来了较多的困难。另外，随着填海工程的进一步实施，沿海岸的平南铁路会把前海分隔开来，影响前海的整体布局。 3、机会分析 I）地理位置优越，受到政府重视 前海毗邻深圳大学和高新科技园区，地理位置优越，受到市政府的扶持。根据市政府的规划，深圳高新技术产业带西起前海湾，东到龙岗大鹏镇，在“9+2”片区中，前海处于开端，拥有一席之地。面积约一平方公里的前海高新区的定位是：建成与现代高新技术园配套的软件开发及科技成果孵化基地，作为现有高新区产、学、研功能的自然延伸。《规划纲要》中还指出要“实施‘青山、碧水、蓝天、绿地’工程，营造人与自然和谐相处的氛围、创建生态型高新技术产业带、基础设施超前、实行环保一票否决制”。 II）交通先行，片区发展有保证 根据规划，前海片区交通相对滞后的状况即将成为过去，南起内环路、北接深南港湾大道1号地铁线也将延伸到星海名城西部65万平方米的填海区深圳西部的公交结点，于前海腹地的西客站，将随着西部通道的建成而成为继罗湖之后的深圳又一个交通枢纽，。”发动机”。这些知名地产商的进入，大盘的出现，极大地带动了前海房地产市场的发展，并拉动了整个片区的人气指数。再加上前海毗邻深圳市高新园区、文化教育区、南山商业文化中心的优越地理位置，周边环境交通和生活配套等会得到进一步发展，前海成为名副其实的高尚滨海大社区指日可待。 4、威胁分析 I）政府扶持，一把双刃剑 深圳进行西部开发，带来了南山的开发热潮，也给前海片区的开发带来了一个难得的机遇，同时，9+2科技园带的规划，更带来了契机。但是，政府政策导向能引