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我国房地产金融创新面临的突出问题与对策分析 　　摘要：改革开放后，我国的房地产市场发展迅速，企业融资业务也得到较快发展，但是，我国房地产企业还处于萌芽的理论探索和发展阶段，发展历史短暂，企业房地产市场宏观经济情况和企业自身发展受到金融市场制约，金融机制尚不完善等，存在很多迫切需要解决的问题。 　　关键词： 房地产企业；金融；问题；对策 　　【中图分类号】F832 　　1、我国房地产金融创新面临的突出问题 　　1.1 房地产企业融资结构单一 　　众所周知， 大部分房地产企业无法满足发行股票和债券的要求，只能依赖银行信贷进行融资。大部分房地产企业都是通过银行贷款进行融资，商业银行贷款对我国房地产企业融资发展拥有不可替代的影响。我国的房地产企业融资主要通过银行贷款这一间接融资方式。银行贷款几乎是我国房地产企业融资的唯一渠道，因而是我国房地产企业发展的命脉，宛如一条“独木桥”线路。 　　预收款和定金是个人住房款的主要来源，作为房地产企业的其他资金来源项，在房地产总投资资金额中占有很大比重，而事实上，这部分资金绝大部分同样来自于银行贷款，这表明我国房地产企业融资渠道单一，单一的融资方式存在难以避免的弊端，无法满足房地产企业的资金需要，限制房地产企业资金的良性循环，引起资金链紧张，造成房地产企业的风险都集中在银行，也增大财务风险，影响巨大，应引起人们足够的警惕和关注。 　　1.2 房地产金融市场尚不完善、金融体系不健全 　　随着改革开放的发展和城市住房制度、土地使用制度的改革，我国房地产企业融资逐渐得到深入发展。房地产企业融资是房地产金融的一个重要组成部分，经历了由传统计划经济体制下的财政供给融资方式，向现代市场经济体制下的金融资源配置融资方式的转变过程。但是房地产金融市场整体发展尚不完善，金融体系尚不健全，缺乏多元化的房地产企业融资渠道，股权、债券、信托、基金等方式发展缓慢，无法构成多元化的房地产金融体系和分担融资风险。 　　1.4 相对落后的法律法规制约着房地产企业融资发展 　　房地产金融市场的良好发展需要相应完善、健全的法律法规来维护。虽然国家和地方政府各个机构接连出台了一系列法律法规，但是从整体角度考察，我国房地产金融的法律法规尚不完善，没有一套成形的科学有效的金融体系，严重落后与房地产企业的经济发展，导致房地产企业实际发展过程中操作程序面临较多阻挠，缺乏经济和法律法规的协调性和相互一致性，影响房地产企业融资工作正常实施和运行。 　　2 发展我国房地产企业融资渠道的对策及建议 　　2.1强化房地产金融产品创新，开发房地产金融避险工具 　　房地产金融产品创新是房地产金融创新的末端环节与最终表现，房地产金融创新的成效归根结底体现在产品创新上。当前，我国房地产金融产品创新应当重点围绕以下三个方面展开： 第一，积极推进住房按揭贷款证券化。住房按揭贷款证券化，可以扩充资金融通的渠道，分散银行房贷业务风险，提高银行资产的流动性，使房地产金融市场与资本市场有机互动，带来连锁的良性效应。第二，设计并推行房地产金融衍生品。政府可以通过设计并推行房地产金融衍生品，如房地产指数期货等，为银行业、房地产企业和普通购房者提供避险工具。值得强调的是，在房地产金融衍生产品的设计过程中，需要认真考察其合理性。如，衍生产品可以采取不同的还款期限，避免还款资金流过于集中。第三，大力推行“银行 + 信托”模式的房地产金融组合工具。“银行 + 信托”模式 的房地产金融组合工具指以信托为前端融资、银行为后端资金支持的金融组合工具，能在分散银行房贷风险的同时，增加房地产资金的供给渠道的作用。 　　2.2 拓宽房地产融资渠道，分散金融创新风险 　　积极推进房地产投资权益证券化，加快推进住房抵押贷款二级市场的建设，将集中风险分散化。重点推出房地产投资信托基金，分流房地产市场的投资性需求，为房地产业提供稳定的直接融资，减少银行信贷风险。注重研究将保险资金引入房地产融资市场，实现资金来源主体的多元化。改善住房公积金制度，规范住房公积金使用投向，提高资金使用效率，扩大住房公积金的覆盖面。适当放宽房地产企业上市的条件，积极推进房地产企业股票和公司债券等融资方式，让更多符合条件的房地产企业实现从资本市场上的直接融资，扩大房地产企业直接融资渠道，通过股票交易市场上市发行和公司债券的发行，提高房地产企业从资本市场中直接融资的比重，降低其从银行间接融资的风险。 　　2.3完善房地产金融创新市场，促进金融资源优化配置 　　一个发达的房地产金融市场是由多层次的市场组成的，既要完善一级市场，也要大力发展二级市场。相对而言，我国房地产金融二级市场的发展还处于萌芽状态，两级市场发展很不平衡。为此，完善我国的房地产金融创新市场，要求一级市场必须加强住房抵押贷款市