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浅析城市土地价格及土地评估 　　摘 要：自从土地市场建立以来，我国的市场在短短几十年时间内经历了土地探索阶段与土地发展阶段，现在，我国土地市场已经进入了理性推进阶段。在我国经济快速发展的带动下，现代化城市发展越来越迅速，城市建设的规模也渐渐扩大，这给如何有效利用城市的土地资源提出了更高层次的要求。为了保障城市经济的可持续发展线路，不断提高对城市土地价格的评估水平是非常重要的。本文主要阐述了城市土地在价格上的评估，并分析了评估城市土地价格时需要注意的事项以及在对城市土地价格进行评估时的基本步骤，希望能为预测城市土地价格的相关研究提供参考。 　　关键词：城市土地；相关影响；价格评估 　　引言 　　城市土地价格受到来自各方面的影响，如城市建设规模，人均收入水平，平均工资，环境等，所以市场变化相对较大。城市土地价格的评估体系在现代化建设的作用下已经慢慢从间接方式转变向直接方式，这使得社会发展在土地资源的需求方面得到了很好的满足，也对我国土地市场的可持续发展起到了一定的推动作用。 　　一、土地评估 　　随着房地产行业的不断发展，土地市场也被渐渐的发展了起来，这直接关系着土地市场的繁荣与否。在市场经济体制下，有效的开发土地资源并合理利用是我国经济健康稳定发展的重要因素，已经受到了我国高层人士的高度重视。 在一系列关于土地制度改革的颁布措施与实施中，土地市场也越来越趋于完善。土地市场的供求决定了土地市场价格，而对土地资源的合理配置是由土地市场进行调节的。不可置否，政府的各项政策也对土地的价格高低有着不小影响；但从实际意义来讲，政府也不能把地价死死的控制在某个固定的水平上而不让其发生变动。从评估体系自身出发来找出出现问题的根源，才是解决地价评估和土地市场交易价格产生差距的问题。若是只采用调整基准地价水平的方法，那也只是治标不治本，无法解决其实质性的问题。 　　就目前而言，我国地价评估体系是采用了《城镇土地价格评估规程》，它提出了要以土地区域为基础，土地收益为依据并以土地交易价格为参考来进行土地价格评估。而因为受区域与收益的影响，不同评估人员有不一样的理解，这就造成了不规范合理的地价评估。 　　我国的实际国情使得城市土地价格的不断飙升，对人们的日常生活与正常工作带来了非常大的影响。所以，建立一套有效的城市土地的价格评估体系是十分有必要的，它也是顺应了社会与经济发展以及土地市场发展的要求；而评估体系的建立在一定程度上对土地资源的开发利用提供了科学性与合理性，也推动了土地市场的发展规范化。不断变化的城市土地价格在政府的宏观调控与城市的经济条件双重作用下受到了一定的限制，要想对城市土地价格与土地市场交易前的价格差异问题完美地解决，就必须对不断完善的城市土地价格的评估体系高度重视，这样才对降低人们的生活压力有帮助。 　　二、注意事项 　　通过图1我国城市土地在开发利用上的情况可以看出，综合城市土地价格，各类土地交易方法，土地开发程度以及土地价格评估种类方面分析，在我国城市快速发展中，有以上几种真正实际被应用的城市土地价格体系。土地价格的分布在现代化建设中是从土地的实际用途，土地市场的不同等级与城市土地价格的水平这些方面来评估的，所以，用途不同，等级不同，城市不同的地价一般是没有什么可比性的。 　　城市土地价格在实践过程中的评估需要注意以下几点。 　　1、掌握替代原则的重要性 　　从字面意思我们就可以了解到替代原则的概念，即两个物品功能相似，则可以进行相互代替。如果将替代原则放入城市土地价格的评估中，那么两块相近的土地之间就可以相互代替。在市场竞争的不断激烈下，这两块相近的土地价格则会趋于平衡。在土地市场中，价格低的地块一般会成为人们重点关注的对象，而价格高的地块则无人问津，而这样的情况最终会导致价格高的地块被迫降价的局面。所以，替代原则在城市土地价格的评估中，是由土地的价格水平，土地的实际使用价值，地块的价格以及土地买卖双方等方面决定的。土地使用价值是最终土地价格评估的主要依据。比如在选择新楼盘的地址时，对比已经修建完成的相近的地块与当前的实际情况来衡量使用价值，最终确定土地的价格是否合理，这样可以保障在进行土地买卖时双方的经济利益。 　　2、重视预期收益原则 　　对土地投资高度关注是一些投资者在利用城市土地资源时的必然手段，从土地投资的预期收益上对土地价格进行合理的评估；所以，土地投资的预期收益在一定程度上决定了对城市土地价格的评估。土地市场的占有份额在市场经济的体制下不断发展，土地投资收益的多少是由土地价格的高低来决定的；所以，在进行土地价格评估时，将土地以往的收益情况与投资土地后未来的收益状况做一个细致全面的对比，结合国家土地开发利用相关政策与土地市场发展趋势以及土地市场未来的发展情况等，对土地投资进行全面分