《资产评估学》第二章.pptVIP

例：有一不动产，利用该不动产正常情况下，每年所获得的总收益为20万元，每年所需支出的总费用为12万元，该类不动产的收益率为8.5%，另外，该宗不动产是在政府有偿出让土地使用权的地块上建造的，当时获得土地使用权年限为50年，现已使用了6年，则该宗不动产的收益价格为： * 例 题 例：某写字楼于2000年12月30日取得30年的土地使用权，于2004年11月30日建设完成，即将投入使用，现在因抵押贷款需要评估该写字楼于2004年12月1日的市场价格。市场分析显示，其未来前4年的净收益分别为200万元、220万元、250万元、280万元；第5年开始经营走向稳定，每年的净收益将保持在300万元左右，该类房地产的报酬率为8%。试评估该写字楼的价格。 0 1 2 3 4 5 26（30-4） 200 220 250 280 300 .….. 300 * 被评估对象为某企业的无形资产，预计该无形资产在评估基准日后未来5年每年的收益维持在120万元的水平，并在第五年末出售该无形资产，经专家分析认为，该无形资产在第五年末的预期出售价格约为200万元，假设折现率为10%，该无形资产的评估价值最接近于(??)万元。??? A.455?? B.580?? C.655?? D.1?324? * 答案：B 评估值=120×(P/A，i，n)+200×(P/F，i，n)=120×(P/A，10%，5)+200×(P/F，10%，5)?=120×3.7908+200×0.6209=454.90+124.18=579.08(万元)。 * 例题 某宗房地产预计未来第一年的净收益为8万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为9%。试求该宗房地产的价格。 * 20.评估某企业，经评估人员分析预测，该企业评估基准日后未来3年的预期净利润分别为210万元、220万元、230万元，从未来第四年至第十年企业净利润将保持在230万元水平上，企业在未来第十年末的资产预计变现价值为300万元，假定企业适用的折现率与资本化率均为10%，该企业的股东全部权益评估值最接近于(??)万元。?? ?A.1?377?? B.1?493? C.1?777?? D.1?900? * 【正确答案】：B【答案解析】：? ??第一段：第1～3年，使用复利现值系数计算 P1=200×(P/F，10%，1)+220×(P/F，10%，2)+230×(P/F，10%，3)???=200×0.9091+220×0.8264+230×0.7513? =536.427(万元)? ??第二段：第4～10年，使用普通年金现值系数计算，然后使用复利现值系数将其折现到第一年年初： ?P2=230×(P/A，10%，7)×(P/F，10%，3)? =230×4.8684×0.7513?=841.25(万元)?? ?第三段：将第十年末的预计变现值300万元，使用复利现值系数将其折现到第一年年初：???P3=300×(P/F，10%，10)?=300×0.3855=115.65(万元)??? 评估值=P1+P2+P3=536.427+841.25+115.65?=1?493.327(万元)。 * 2.直接计算法 经济性贬值额＝资产年收益损失额×（1－所得税率）×（P/A,r,n） 例：被评估生产线的生产能力为每年20000台，因市场需求结构发生变化，每年减少6000台产量，每台产品损失利润100元，该生产线可继续使用3年，企业所在行业的投资回报率为10%，所得税率为20%，评估该生产线的贬值额。 * 七、 成新率的估算? （一）观察法 （二）经济使用年限法 成新率 = 剩余经济使用年限 ÷（实际已使用年限 + 剩余经济使用年限） * （三）修复费用法 成新率 = 1 - 贬值率 = 1 - （修复费用÷重置成本） 资产的有些实体性损耗和功能性损耗是不可修复的，对不可修复性损耗部分，只能以其对资产价值造成的损耗额来替代对其修复的费用。 某数控设备的重置成本为150万元，已经使用两年，其经济使用寿命约为20年。该设备的数控系统损坏，估计修复费用为17万元，其他部分工作正常。现估算其成新率。 * 第三节 市场法 一、市场比较法的概念 二、运用市场比较法评估资产的程序 三、进行比较分析和调整的因素 * 第三节 市场法 一、市场比较法的概念 市场比较法是指通过比较待评估资产与近期售出的类似资产（及可参照交易