写字楼面积化分.pptVIP

本报告是严格保密的。 写字楼产权面积划分 技术要点 ——案例：鸿隆世纪广场 写字楼产权面积划分技术要点思路 写字楼产权面积划分意义 本项目标准层资源分析 本项目产权单位面积划分思路 解决方案 本项目产权单位面积划分细则 写字楼产权面积划分意义 1、对标准层各个朝向的资源进行恰当整合，可回避“不良单位”的产生，同时实现产品价值最大化。 2、面积面积划分适当，控制各面积户型的百分比，可规避销售风险。 本项目标准层资源分析 A座整体户型方正，景观开阔，采光面积大，销售抗性不大 A、B座及B、C座连接处（粉红色区域）进深大、采光面小，可能出现黑房，存在较大销售抗性 B座东北角区域资源较优，但户型不方正，划分为大面积单位使用不便 A、B座间有卫生间区隔，户型拼合不便 问题区域 N A座 Ｂ座 本项目产权面积划分思路 1、主流面积控制在250㎡以下，控制大面积单位比例，降低市场风险。 2、A、B座连接部分采光量小，应尽量避免“黑房”出现。 3、在保证产品可用性的前提下，尽量减少单位结构性变动，降低工程施工量。 4、 各单位和相邻单位均具有较好的拼合使用性。 解决方案 1、关于B座洗手间位置的调整建议 2、A、B座高低区层数划分建议 N B座洗手间位置调整 A处（粉红色区域）为目前B座卫生间所在位置 B处（橙色区域）为整改后B座洗手间所处位置 B 采 光 面 A 调整原因： 1、A处影响A、B座拼合 2、B处资源匮乏（黑房），南北向拼合难度大（南向拼合进深过大，北向拼合对视严重，且有空调管线限制层高） 调整后可解决两大难题 1、B区销售难题 2、A、B区与A座的拼接和户型划分问题 空调 解决方案（1） A、B座高低区层数划分 B座劣势单位比重较大，受问题单位制约，面积划分无改进余地，建议B座以统一方式划分。 考虑到市场风险和产品拼合灵活性，建议减少大面积单位的划分。 A座6-29层以标准层面积区间划分， 30-33层以较大单位面积划分 划小不等于买小， 但划小不等于买小，上述划分方式可降低市场风险、增加拼合灵活性，而大面积客户仍可通过多套拼合实现较大的使用面积。 解决方案（2） 在以上两个问题解决后，让我们分别对A、B座产权面积划分进行优化细则说明。 B座优化细则 A座优化细则 优化细则总结 B座优化细则 A座优化细则 优化细则总结 房号 建筑面积约 房号 面积 1 167㎡ 5 93 ㎡ 2 62㎡ 6 91 ㎡ 3 142 ㎡ 7 93 ㎡ 4 91 ㎡ 8 235㎡ B座标准层面积划分 1 2 3 4 5 6 7 8 卫生间 采 光 面 房号 建筑面积约 房号 面积 1 103 ㎡ 5 91 ㎡ 2 167 ㎡ 6 93 ㎡ 3 91 ㎡ 7 235 ㎡ 4 93 ㎡ 8 103 ㎡ 原B座面积划分 优化后B座面积划分 1 3 4 5 6 7 8 卫生间 采 光 面 2 91㎡ 93㎡ 93㎡ 91㎡ 167㎡ 103㎡ 103㎡ 235㎡ B座标准层平面划分示意图 优化后单位面积集中在91-235 ㎡区间内，单位面积小，总价低。 产品存在多种拼合可能，且拼合结果较为合理，有利于客户引导。 B座优化小结 优化内容： B座修改后示意图 91㎡ 93㎡ 93㎡ 91㎡ 167㎡ 103㎡ 103㎡ 235㎡ 1、卫生间位置调整 2、卫生间原位置与转角单位拼合为两个有采光面的103㎡左右单位。 采 光 面 优化结果： 1、避免了黑房的出现 2、提高西南向转角的产品品质，并使该区域获得了更大的可售面积 3、解决了A、B座连接处面积拼合问题 B座优化细则 A座优化细则 优化细则总结 A座标准层平面划分建议 5 4 3 2 1 6 原A座标准层（16F及以下） 优化后A座标准层（6-29F） 1 2 3 4 5 6 7 8 9 房号 建筑面积约 房号 面积 1 265㎡ 4 201㎡ 2 95㎡ 5 95㎡ 3 162 ㎡ 6 231㎡ 房号 建筑面积约 房号 建筑面积约 房号 建筑面积约 1 137㎡ 4 100㎡ 7 95㎡ 2 95㎡ 5 206㎡ 8 137㎡ 3 95㎡ 6 95㎡ 9 128㎡ A座标准层平面划分示意图 优化方案特点： 1、单位面积小，降低销售阻力。 2、相邻户型拼合容易，可按需要随意拼接。 3、A、B座连接处拼合容易。A座4、5两个单位可直接对接B座，拼合性好。 1 2 4 6 8 3 5 7 9 A座标准层优化小结 优化内容： 单位数量从6个变为9个 1 2 4 6 8 3 5 7 9 优化结果： 1、单位4和单位5可与B座相邻单位灵活拼合 2、单位小，总价低，通过提高单价可增加总收益 3、小单位易售，降低销售风