项目七待开发用地的估价(剩余法)要素.ppt

第五章 剩余法 基本要求： 1、了解：剩余法的应用领域。 2、熟悉：剩余法的应用特点、适用范围；现金流量折现法和传统方法的区别。 3、掌握：剩余法的概念、公式、估价步骤及各项参数的求取。 难点及重点： 1．剩余法相关概念和理论的理解掌握； 2．剩余法中相关费用的求取及土地价格的计算。 第一节 剩余法概述 一、剩余法概念 又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法,是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建筑费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费用、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。 本质是以房地产的预期开发后的价值为导向 二、剩余法原理 用模拟一个典型投资者思想活动的例子，可以较好地反映出来。 二、原 理 得到社会上同类房地产开发的一般正常利润， 首先得仔细分析这块土地的内外条件， 最适宜做何种用途、规模多大、什么档次， 预测这座建筑物假如建成连同土地一起出售，将会卖到多高的价钱； 为了建造这座建筑物我将要花多少费用，包括投资利息； 在交易中要缴纳有关税费（包括购买土地时作为买方要缴纳的税费和出售开发完成后的房地产时作为卖方要缴纳的税费）； 要获得开发利润。 愿意为这块土地支付的最高价格是多少。 它等于预测的未来开发完成后的价值，减去各种开发成本、费用以及利息、税费和利润等之后所剩的数额。 剩余法更深层的理论依据完全类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的价格剩余，但计算原理是一致的。 地租量=市场价格-正常成本-正常利润-正常税费 三、特点及适用范围 （一）特点 １、剩余法估价的结果的可靠性取决于三个正确确定： Ａ、正确确定土地最佳利用方式 Ｂ、正确确定开发完成后的不动产售价 Ｃ、正确确定土地开发费用和正常利润等 ２、剩余法估价的三个假设和限制条件： 关键变量稳定、价格稳定、投入均匀 运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对假设开发法本身的运用技巧掌握得如何外，还要求有一个良好的社会经济环境， ①要有一个明朗、开放及长远的房地产政策； ②要有一套统一、严谨及健全的房地产法规； ③要有一个完整、公开及透明度高的房地产资 料库； ④要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投 资开发和交易的税费清单； ⑤要有一个长远、公开及稳定的土地供给(出 让）计划。 （二）、适用范围 适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，如: 待开发的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程、可装修改造或可改变用途的旧房（包括装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴），以下统称为“待开发房地产”。 对于有规划设计条件要求，但尚未明确的待开发房地产，难以采用剩余法估价。 A.待开发土地的估价B.待拆迁改造的再开发房地产的估价C.仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价D.现有新旧房地产中地价的单独评估 除适用于土地估价外，剩余法还大量应用于房地产开发项目评价和投资决策，具体可应用于三个方面： （1）确定投资者获取待开发场地所能支付的最 高价格 （2）确定具体开发项目的预期利润（3） 确定开发项目中的最高控制成本费用  第二节　 剩余法的基本公式　 一、利用剩余法评估土地价格的基本公式 V=A-(B+C) 式中： V—购置开发场地的价格； A—总开发价值或开发完成后的不动产资本价值； B—整个开发项目的开发成本； C—开发商合理利润。 二、根据估价对象细化的公式 1、求生地价格公式 所谓生地，指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出让手续)可用于建筑的土地，该建筑用地无基础设施，或者有部分基础设施，但尚不具备完全的“三通”(通路、通水和通电)条件，同时地上地下待拆除的房屋、构筑物尚未拆迁. 二、 按估价对象细化的公式 ?求生地价值的公式 适用于在生地上进行房屋建设的公式： 生地价值＝开发完成后的房地产价值－由生地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费-开发利润－买方购买生地应负担的税费 适用于将生地开发成熟地的公式： 生地价值＝开发完成后的熟地价值-由生地开发成熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-土地开发利润-买方购买生地应负担的税费 2、求毛地价值的公式 谓毛地，指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出让手续)，具有“三通”或条件完备的基础设施，但未进行拆迁的可用于建筑的土地。 适用于在毛地上进行房屋建设的公式： 毛地价值＝开发完成后的房地产价值-由毛地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买毛地应负担的税费 适用于将毛地开发成熟地的公式： 毛地价值＝开发完成后的