(陈勇老师课件)房地产营改增培训教材.docVIP

房地产开发公司营改增培训教材 前言 （一）什么是增值税 增值税（Value added tax，VAT）是以商品生产流通各环节或提供劳务的增值额为计税依据而征收的一种税。所谓增值额，是纳税人在从事生产经营活动过程中新创造的或新增加的价值量。 例如：从互助批发土豆1000斤每斤1元共计1000元，售价2元一斤，共计2000元，税率17%，则应交增值税 =（2000-1000）ⅹ17% =1000 ⅹ17% = 2000ⅹ17%-1000ⅹ17% 应纳税额=销项税额-进项税额 （二）营业税改征增值税的意义 有利于完善税制，消除重复征税 原税制的主要弊端： （1）从事营业税劳务企业购进材料、固定资产不能抵扣； （2）制造企业购进营业税劳务不能抵扣； （3）从事营业税劳务企业之间相互提供劳务不能抵扣； （4）全额征收，也就是“全额征收、道道征税”。 2.有利于税收征管与发票管理 一般纳税人小规模纳税人认定 500万元销售额 税率、征收率 一般纳税人11%（老项目按简易5%），小规模纳税人5%， 预征率 按当期预收账款的3%预征 应预缴税款按照以下公式计算： 　　应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3% 　　适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算， 一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。 房地产企业新老项目的划分 1、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日之前的工程项目为老项目，注明的合同开工日期在2016年5月1日之后的工程项目为新项目 2、《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目为老项目，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年5月1日后的建筑工程项目为新项目 销售额 一般纳税人计税销售额 A、新项目 适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下： 　　销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%） 　 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算： 　　当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款 　　当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。 　　房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。 　　支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。 　　在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。 一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。 土地价款并未一次性从销售额中全扣，随着销售逐步扣除。土地价款按照销售进度在不同的纳税期逐步扣除，卖一套房扣一套房对应的土地出让金。 B老项目 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。 转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。 转让车位房地产企业要交增值税（不论你如何签订合同）；转让时一并转让土地使用权的缴纳增值税 2、小规模纳税人 销售额=全部价款和价外费用/（1+5%）*5% 3、销售额纳税调整 根据附件1：营业税改征增值税试点实施办法 第四十四条 纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额： （1）按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。 （2）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。 （3）按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为： 组成计税价格=成本×（1+成本利润率） 成本利润率由国家税务总局确定。 不具有合理商业目的，是指以谋取税收利益为主要目的，通过人为安排，减少、免除、推迟缴纳增值税税款，或者增加退还增值税税款。 房地产企业“拆一还一”增值税如何缴纳 （一）房地产企业可抵扣进项税额 房地产企业进项税额抵