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建设用地使用权研究 一、建设用地使用权的概念 建设用地使用权的概念有广义和狭义两种。广义的建设用地使用权是指自然人、法人或者其他组织依法享有的利用国家或集体所有的土地及其上下建造、保有建筑物、构筑物及其附属设施的用益物权。狭义的建设用地使用权，仅指在国家所有土地上有建筑物或工作物为目的而占有、使用和收益土地，可转让可继承的权利。我国《物权法》第一百三十五条规定：“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。” 建设用地使用权实际上相当于传统民法概念上的地上权。在我国物权立法上到底采用何种概念，学者曾有不同意见。有人认为应采“地上权”，参见钱明星：《物权法原理》，北京大学出版社1994年版，第293页；有人认为应采“建设用地使用权”，参见陈小君：《论传统民法中的用益物权及现实意义》，载《法商研究》1995年第4期；有人认为应采“基地使用权”，参见梁慧星：《中国物权法研究》（上），法律出版社1998年版，第650页；还有人认为应采“土地使用权”，参见王利明：《物权法研究》，中国人民大学出版社2004年版，第424页，持此主张的还有郭明瑞先生，参见郭明瑞：《关于我国物权立法的三点思考》，载《中国法学》1998年第2期。也有的主张叫做土地使用权。立法者由于觉得地上权和其他概念较为生疏，民众不容易理解，因此在现行的法律概念体系中，最终采用了建设用地使用权这一概念。 二、建设用地使用权的特征 建设用地使用权具有以下法律特征： 第一，建设用地使用权的主体是是除国家以外的其他民事主体 我国建设用地使用权的主体十分广泛，自然人、法人或者其他组织都可以依法取得出建设用地使用权。国家无法成为建设用地使用权主体的原因有二：一是国家作为国有土地的所有者，无须也不可能设立土地使用权：二是国家使用集体所有的土地进行建设，必须首先通过征收集体所有土地，取得其土地所有权之后再行建设。因此，国家无法成为建设用地使用权的主体。 第二，建设用地使用权的客体是国家所有的土地 建设用地使用权的标的仅以土地为限；由于我国城市土地属于国家所有，农村和城郊土地，除法律规定属于国家所有以外，属于集体所有。所以，建设用地使用权只能存在于国家所有的土地上，不包括集体所有的农村土地。我国《物权法》第一百五十一条规定：“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。”可见，集体土地作为建设用地，必须经过国家征收，变为国有土地以后才能取得建设用地使用权。至于使用集体所有的土地进行集体自有建设，如兴办乡镇企业、村民建造住宅、村内建设公共设施等，则不属于《物权法》第十二章所规定的建设用地使用权。 第三，建设用地使用权的客体还包括土地上下的空间 按照传统的理解，建设用地使用权一般是地上权。随着人类文明的进步、科学与建筑技术的发展，土地的利用已不再限于地面，而是向空中和地下扩展，由平面而趋向立体化。如楼宇等建筑物在向空中发展的同时，地表以下的部分也可以被地铁、隧道、输油、输气、输水管道、地下商场、地下停车场等建筑设施开发利用。所以，建设用地使用权制度应当能够满足土地的立体化与多层次利用的需要。我国《物权法》第一百三十六条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。” 第四，建设用地使用权的内容为建造和保有建筑物、构筑物及其附属设施等标的 建设用地使用权人对土地的利用方式为“利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施”，建设用地使用权是以建造和保存建筑物、构筑物及其附属设施为目的的权利。其中，建筑物特指人可以在其中进行生活或生产经营活动的房屋或其他场所，如住宅、办公楼、厂房等；构筑物是指人不能在其中进行生活或生产经营活动的物体，如道路、桥梁、隧道等；附属设施，依具体情况，指建筑物、构筑物所附属的园林竹、草坪等。 第五、建设用地使用权是一种典型的限制物权 建设用地使用权以占有国有土地为前提，以对他人土地进行使用、收益为目的。建设用地使用权一方面受到法律限制，不包括处分权，不得永久设立，又受到土地所有人的限制，在土地使用用途和使用费上受所有权人意思约束；另一方面该权利又对所有权人进行了限制，约束了所有权人对土地的实际支配，是典型的限制物权，是他物权、用益物权的典型形式。 三、建设用地使用权与近似权利之比较 （一）与地上权相比较 1、地上权的概念、起源 地上权，英语Superficies，德语Erbbaurecht，“谓以在他人土地之上有建筑物或其他工作物，或竹木为目的而使用其土地之权”。（参见王泽鉴著：《民法物桠：用益物权、占有》，中国政法大学出版版社2001年版，第19页。）地上权产生于罗马法时代，是为了修正罗马法上的附合原则，保护建筑物所有人的权