银湖财富公馆建设项目可行性研究报告.doc

银湖财富公馆项目可行性研究报告 一、项目总论 1.1项目背景 1.1.1项目名称 本次进行可行性研究的项目名称为：银湖财富公馆。 1.1.2开发公司 本项目的开发公司为：深圳市时代财富实业集团有限公司。 1.1.3承担可行性研究工作的单位 承担本次可行性研究工作的单位为：深圳市国浩土地房地产评估经纪有限公司 1.1.4研究工作依据 本次进行项目可行性研究工作的依据如下： （1）《关于规范深圳市房地产项目计划立项可行性研究报告编制的通知》（深圳市发展计划局：深计[2003]590号）； （2）《房地产开发项目经济评价方法》（建设部：建标[2000]205号）； （3）《关于印发经济评估方法的通知》及附件（中国国际工程咨询公司：咨经[1998]11号）； （4）《深圳市建设工程价格信息》； （5）根据《深圳近期建设规划（2003—2005）》； （6）发展商提供的《建设用地规划许可证》、《房地产证》等相关资料。 1.1.5项目建设规模和内容 根据委托方提供的深房地字第2000326279号《房地产证》、深规许ZS-2007-0159号《深圳建设用地规划许可证》及宗地图等相关资料，该项目宗地的经济技术指标分别如下表： 非别墅类低密度住宅用地: 项目名称 银湖公馆 宗地位置 罗湖区银湖路 宗地号 H402-0043 总用地面积 49,887.8m2 容积率 ≤0.35 计容积率建筑面积 17,460 m2 其中：住宅 17,000 m2 管理用房及文化活动室 460 m2 机动车泊位数 170辆 建筑覆盖率： ≤25% 建筑高度或层数： 多层 预计建设周期 1.0年 1.1.6 项目开发手续 拟用于开发的非别墅类低密度住宅用地H402-0043宗地已于2006年08月21日与深圳市国土资源和房地产管理局办理产权登记，并于2007年10月23日取得深规许ZS-2007-0159号《深圳市建设用地规划许可证》。 开发企业已具备以下条件： 开发条件 取得文件证号 企业法人营业执照 注册号：4403011013519 深圳市房地产开发企业资质证书 深房开字（2006）749号 关于H402-0043宗地开发问题的复函 深国房直函〔2007〕348号 1.2可行性研究结论 1.2.1市场预测 通过对2006年度深圳市经济状况以及深圳市房地产行业的市场调研和分析，可得到如下结论： 深圳市房地产市场目前对住宅用房的需求仍较大，尤其是本报告中拟开发项目的宗土位于深圳市罗湖区银湖路，地理位置极其优越，而该区域可供开发住宅土地极少，故项目开发前景乐观； 银湖别墅区三面环山，山谷中有金银二湖，湖前有金湖山庄、颐园别墅、齐明山庄，后有田园居、金碧苑、银谷别墅和棕榈泉别墅，由内而外连成一片，成为深圳别墅物业最为集中的地区。 深圳市时代财富实业集团有限公司具备一定的开发经验及经济实力。 1.2.2项目建设进度 H402-0043号宗地开发周期预计为1.0年，即自2008年5月至2009年5月。根据工程横道图一预计，该住宅用房主体工程约于2009年5月完工，2009年5月即具备销售条件，预计至2010年上半年销售完毕。 1.2.3投资估算及资金筹措 银湖财富公馆项目建设的总投资约为 164,051,846 元（包含地价款、建筑安装成本及各项税费等），在建设期内将按项目工程计划横道图的进度分期投入，项目投资估算详见下表： 项目总投资估算表 序号 项目名称 总额（元） 单价（元/平方米） 占总投资比例 1 土地成本 110,628,404.50 6,336.11 67% 2 前期工程费 2,619,000 150.00 2% 3 建安工程 31,689,900 1,815.00 19% 4 管理费用 2,898,746 166.02 2% 5 不可预见费 950,697 54.45 1% 6 其他费用 1,157,598 66.30 1% 7 财务费用 1,867,500 72.66 1% 8 销售费用 12,240,000 701.03 7% 合计 164,051,846 9,361.57 100% 注：单价为按全部建筑总面积分摊计算。 本项目开发投资的资金来源包括：企业自有资金 109,406,204.50 元；银行融资 25,000,000.00 元；销售收入29,645,641.09 元。总计164,051,845.59 元。 项目资金来源表 序号 项目名称 总额 比例 1 自有资金 109,406,204.50 66.69% 2 银行融资 25,000,000.00 15.24% 3 销售收入 29,645,641.09 18.07% 4 总投资 164,051