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成都校园经济分析 21世纪全球经济表明，以假日经济、休闲经济、大学经济、会展经济为代表的后商业时代已经来临。其中，以教育与市场的结合、教育与商业的结合，教育与产业的结合为特征的大学经济，更以潜力巨大而成为国际经济学家与资本市场关注的焦点。 在经历了社区商业投资和专业市场投资的热潮后，因具有大量而稳定的消费群的校园经济带的房地产项目在成都消费者、投资者中掀起热潮。 虽然成都市有规定，在学校周围200米内不允许有营业性质的商业店铺出现，但大学周边的经济带形成却是不争的事实。在本章研究中，将对成都市内五所高校周边所形成的校园经济带中的典型房地产项目（科华风情广场、第五大道、海棠月色、EAST校园广场、明珠时代）进行分析，以期通过对校园经济构成影响的因素进行解析，找出校园经济对本项目定位有相关支撑依据。 一． 本次研究的五个典型案例位置示意图 二． 商业+小户型成为校园经济带中市场认可度较高的房地产项目常规开发模式 校园聚集了大量稳定的学生、教师消费群，这已经是社会的共识。而这一消费群体的消费指向即是校园经济的机会点所在。就目前成都市五所高校经济带中的五个典型的案例来看，有四个项目选择了商业+住宅的开发模式，电子科大侧的“第五大道”选择了开发商业广场。开发思路方面，主要考虑以较低总价的小户型住宅吸引学生消费者购买及小户型投资者购买，集聚人气，加快销售速率。另一方面，以商业物业提高项目整体利润率，同时也成为小户型产品的配套卖点，吸引高校消费者。 从销售情况来看，这五个典型案例的销售速率均高于市场同类产品的平均值，反映较好。 三． 小户型开发是高校市场需求的集中体现，目前尚有较大市场缺口结合对某大学学生的需求调查，可以看出高校学生对租房需求的特征。 1） 绝大多数学生居住在校内学生宿舍，占总数的89%，但居住在学校的学生中仍有37%的学生有到外租房的愿望。并且，这一比例还将随着条件合适的房源的增加而上升。 2） 6成的学生选择与人合租以减小经济压力。 3） 73%的学生能够承受的租金水平为300元以下/月的房屋。 4） 77%的学生选择所需要的面积为40平方米以下。 5） 可接受的房源与学校的距离调查方面：98%的潜在租房学生选择的步行时间距离在20分钟以内房源。其中，63.3%的被访者选择了10分钟以内的时间距离。 不难看出，高校附近的小户型基本符合高校市场对租房房源的需求特征，其走势强劲是客观市场的必然。仍以某大学为例，该校共有师生近7万人，其中28%左右为教职员工及其家属。据市场调查数据推论，仅学生群体对小户型房源租房需求就有3万余套。虽然成都市场上小户型已经进入全面开发阶段，据尺度统计，2003年成都市场中新增小户型开发将达到50万平方米。但对于高校学生而言，市内其他区域的小户型吸引并不大。因为，绝大多数高校学生仍然锁定的是高校周边步行20分钟以内的房源。而目前成都各大高校旁的小户型仍然存在较大缺口。 四． 距校园越近，交通可达性越高，商铺经营状况越好 根据相关调查的结果及对各大高校周边商业的经营状况、与校园的距离两大因素进行分析，得出基本结论，即，商业与校园的距离与商业的经营状况成反比。 虽然商铺的经营状况是由经营的业种，经营者的管理水平，商业是否形成已集中口岸，道路是否构成交通枢纽……等多种因素综合作用的结果，但商业经营与校园的距离的关系更具普遍性和可比性。同时，也是定位于高校经济的商业能否成立的决定性因素。距离在很大程度上决定了消费者是否前往的可能性，如果没有消费者的到达，其所谓的营销手段、业种业态等都很难立足。 1） 学生消费者及教师消费者最常消费的区域集中在校园周边，15分钟步行距离内。其次是选择在市中心、校园内消费。 2） 距离校园大门越近的商铺，其经营状况普遍更好。 五．影响校园经济的商业容量大小的基本要素 商业物业在复合型房地产项目中往往是利润最大的一部分。按财务预算的角度，如果规划允许，商业物业份额越高，项目总体利润率也就越高。但是，盲目追求商业物业的量，往往成为房地产项目滞销，后期经营状况不理想的重要原因。判断校园经济容量对确定项目商业开发的合理体量起到重要支撑。 校园经济的商业容量究竟有多大？这的确是一个很难量化的问题。 如果就本次调查的五个不同校园经济带的典型案例的数据进行分析，科华广场15000平方米，第五大道30000平方米，海棠月色800平方米，EAST校园广场19100平方米，明珠时代30000平方米，这些数据很难与校园内学生教师的数量形成逻辑关系。同时，更因第五大道、海棠月色、EAST校园广场尚未正式经营而无法将商业物业的规模与经营状况结合而形成严密逻辑。 但是，结合成都五所高校的周边所形成的商业物业的总容量来看，可以得出基本方向性结论： 1） 校园师生总量大小、校园面积大小