房价与地价的关系.docx

从供需角度看地价与房价的关系摘要：地价与房价的关系一直是各方关注和争论的焦点，是房地产市场调控的关键，对于促进中国房地产市场的持续健康发展具有重要的理论和现实意义。本文先是对房价与低价关系的理论研究进行了综述，然后从供给与需求的角度探讨二者的关系。关键字：地价；房价；供给与需求近年来，房价持续快速上涨，成为社会关注的重要民生话题，也成为政府宏观调控的重点。 因此，房价和地价是否合理，两者关系如何，受到哪些因素的影响，房地产市场上是否存在“房地产价格泡沫”和“房地产过热”等问题，已经成为政府部门和学者关注和研究的热点问题，其中房价与地价的关系引起极大的争议.。一方面，以任志强为代表的房地产开发商认为是“招拍挂”的土地供应方式和“紧缩地根”的宏观调控政策抬升了地价，而地价是房价的主要组成部分，进而抬高了房价，因此房价上涨的根本原因在于土地价格的上涨；另一方面，土地管理部门则认为是社会经济发展导致需求的增加，拉高了房价，从而使得地价上升，房价的持续快速上涨直接引领地价上涨，形成了两种截然不同的观点。一、地价与房价关系的研究综述国内学者主要从以下几个视角对地价与房价关系的进行研究：㈠从成本构成的角度分析地价与房价的关系根据成本法公式，地价构成因素有:地价 = 土地取得费 + 土地开发费 + 税费 + 利息 + 利润 + 土地增值收益；房价构成因素为:房价 = 土地取得成本 + 开发成本 + 管理费用 + 投资利息 + 销售税费 + 开发利润。因此，在《怎样认识当前房地产市场形势》中建设部政策研究中心提出:地价上涨是当前房价上涨中的重要因素。而国土资源部发布的《2004 年中国重点地区和主要城市地价动态监测报告》则指出，虽然地价和房价均呈上升趋势，但地价上涨幅度小于房价上涨幅度。报告认为，房地产市场需求强劲，房屋供不应求，房价上涨使开发商对土地的需求增加，并拉动地价上涨。二者的观点基于两个方面的认识，一是地价是房价的重要组成部分之一，二是房地产价格是由它的供求关系决定的。许多学者通过分析地价与房价的变化规律、地价占房价的比例及开发利润率等，阐明了地价与房价之间的关系。邹晓云指出，由于地价概念不统一，将土地成本和土地所有权收益价格混淆起来，造成了目前关于中国房价中地价所占比例偏高的错误判断。尽管近年来中国地价和房价变化趋势基本一致，但二者的变化方向和速率却并不一致，很难找到地价与房价之间变化的必然关系。从成本结构来看，土地成本和构成房价的其他成本在房价形成中所起的作用一样，因此，地价不是房价偏高的决定性因素。郭辉指出，目前地价占房价的比重过高，地价的变动将会对房价产生较大的影响。目前中国房价飞速攀升，从某种程度上说正是土地出让制度改革所导致的地价上涨的推动作用造成的。刘润秋、蒋永穆认为，虽然成本法公式反映了地价是构成房价的要素之一，但不是唯一要素，其他要素同样对房价产生影响，尤其是开发利润的影响，因此地价与房价并不存在绝对的相关关系。他们认为基于三方面的原因地价不能决定房价:(1)土地产品的价格决定地租；(2)房市过热条件下地价对房价无约束力；(3)决定房价的因素是市场行情而非成本。而基于另外两方面的原因可以认为房价是地价的决定性因素:(1)需求是拉动房价上涨的动力，房价上涨是推动地价上涨的原动力；(2)地价生成机理的实证分析表明房价是地价形成的决定性因素。(二)从市场供求以及运行的角度分析地价与房价的关系刘琳、刘洪玉首先从需求角度出发，指出由于土地的自然供给没有弹性，并且土地的供给是由政府垄断的，因此中国土地市场所决定的地价更倾向于是一种需求价格。与此不同的是，增量市场中的房价则由供给和需求共同决定，不仅是买方愿意购买的价格，更应是卖方愿意出售的价格。因此，从需求角度看，地价主要是一种需求价格。在同一时点，地价高是房价高的结果而不是原因。然后，他们从供给角度出发，指出由于土地的开发经营成本首先发生，然后经过一个建设周期形成最终的房价，因此，地价作为房价的成本之一，地价上涨是导致房价上涨的一个因素。最后，利用四象限模型，他们分析了地价与房价在土地市场和房地产市场的相互作用中的转化过程，得出结论:笼统地说房价决定地价，或地价决定房价都是片面的，对房价和地价的因果关系要从不同的角度不同的时点来分析。(三)从市场结构变化分析地价与房价的关系实行土地招拍挂出让制度后，学者们开始将研究视角转入到从市场结构的变化来分析地价与房价的关系。姚先国、黄炜华认为政府对土地一级市场上的垄断虽然使地价发生了变化，但不一定影响房价，只不过使政府、房地产开发商和购房者之间利益分配格局发生了变化。招标拍卖出让实际上主要是重新调整了政府与房地产开发商之间的利益分配关系，政府收回了本该属于土地所有者所有而被房地产开发商占有的部分土地收益，并结束了房地产开发的暴利现象。与此