报告二市场定位与开发策略方案.docVIP

目 录 前 言 一、总市场定位 二、产品定位 三、功能定位 四、品质定位 五、价格定位 六、客户定位 七、地位定位 前 言 “天城商务大厦”项目位于黄河路与姚寨路交汇处，就其规模虽然是一个较小的房地产项目，但市场竞争激烈。 市场定位依然是一个关键性的环节，是产品研发的一个重要依据。智源堂依据市场调查结果，结合郑州房地产的发展与需求实际情况，对本案提出一个科学性、前瞻性的市场定位方案。 一、总体市场定位 总体市场定位是对天城商务大厦项目的综合定位，是针对楼盘区域归属、开发理念和建筑形态的一种集合式定位的方式。 （一）区域归属定位 天城商务大厦位于黄河路与未来大道交汇处，与未来大厦、未来大酒店为代表的“未来商务区”和“郑东新区CBD”近在咫尺，周边商务环境得天独厚，因此，将本案区域归属 定位为：CBD未来商务区 （二）开发理念定位 1、开发理念 （1）SOHO工社 随着经济的快速发展，创业型公司越来越多，这些公司初建，资本积累较少，需求的办公空间面积较小，但为了提升公司形象，仍需要高规格的专业化商务办公空间。鉴于此，对天城商务大厦提出“SOHO工社”的开发理念，专为创业型公司打造高档专业化的商务办公空间。 ◆SOHO Studio office， high office的首字母英文组合，区别于传统的SoHo（small office home office家庭办公）概念。 Studio，原意为艺术家的工作室，现指创作型空间，Studio office即为创意工作室；high office指专业化高规格的办公空间；Studio office， high office即为专业化高规格的创意工作室。 ◆工社 工社：办公、工作集合在一起，即专业化、集合式工作空间，是一个纯商务办公空间，有着浓郁的商务环境和良好的办公条件。 （2）庭院式办公 现在，随着工作节奏的加快，人们的工作压力越来越大，渴望在工作场所有释放压力、调节心情的休闲空间。天城商务大厦可以增加设计“空中商务花园”，倡导“庭院式办公”的全新办公理念，体现出与众不同的个性化特色。 （三）建筑产品定位 为了满足创业型公司的特定商务需求，结合其资金实力，天城商务大厦定位于以住宅报批的纯商务楼，较真正的写字楼增加按揭年限，降低首付款，开发“酒店式office”。 ◆酒店式 彰显“服务优·品位高”的高品质形象 ◆office 意即以商务办公为功能的纯商务楼 （四）楼盘总定位 综合以上定位，天城商务大厦总定位为： CBD未来商务区·酒店式office·SOHO工社 （五）定位依据 归纳起来，天城商务大厦的市场定位依据主要取决于以下四项要素： 1、位置决定 本项目位于黄河路与姚寨路交汇处，临近未来大道，交通便捷，与未来大厦、未来大酒店等商务物业和郑东新区CBD近在咫尺，周边商务氛围浓厚，具备开发商务楼的先决条件。 2、基地因素 本项目占地面积较小，建筑规模较小，开发中档商务楼，符合基地所决定的建筑规模要求。 3、市场机会 随着经济的发展，郑州市的区位优势日益凸现，创业型中小规模公司将会日益增多；随着郑东新区CBD的开发建设，本项目所在区域将会成为中小规模公司的聚集地，开发“酒店式office”将会适应市场需求。 4、竞争需要 以“SOHO工社”为开发理念，区别于传统写字楼的开发理路，可以确立天城商务大厦在市场上的差异化竞争优势，快速进入市场，赢得市场。 二、产品定位 天城商务大厦的产品定位，是在总市场定位前提下，对产品进行定位，作为产品定位应综合考虑地块特征和市场需求进行定位。 按产品功能可分为两大类： 1、商务办公用房 2、商业用房 以商务聚集的人气带动商业繁荣；以商业配套便利商务交往，使产品之间可以相互促动。 （一）商务用房 本项目商务用房要以“经济、实用、精致的中小户型”为主力户型。 1、户型 主力户型： 2室1卫、3室1卫、3室1卫1厅 2、面积 主力面积在40——130平方米范围内 3、结构 采用框架结构，空间可自由分割、随意组合，增加面积可大可小的灵活性和装修多姿多彩的可变性。 （二）商业用房 本项目商业用房要以“易投资易出售的中小商铺”为主。 1、户型 户型定位为：框架结构的自由分割户型 2、面积 100——300平方米 3、布局 （1）临街商铺：黄河路、姚寨路 （2）1——3层商业用