11讲产权分析.pptVIP

2001年8月 经济学原理第11讲“产权”卢锋，2006秋季 第11讲、产权分析 小产权房现象观察 1）产权概念和结构 2）产权交易和交易成本 3）企业产权的经济学解释 4）私有产权的经济功能 我国企业制度改革和演变 新近小产权房争论 2007年6月18日，建设部发言人发布“关于购买新建商品房的风险提示”： “城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发。不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售……。‘乡产权’、‘小产权’，均不符合法律规定，不受法律保护。” 问题讨论！ 什么是“小产权房”？ “小产权房”产生原因和影响？ “小产权房”争论的演变前景？ “小产权房”概念定义！ 指农民个体或农村集体组织利用农民宅基地等农村建设用地修建并面向市场出售的商品房. 我国土地制度背景（1） 我国现存土地制度分为”农村集体土地”和”城市国有土地”两大类： 城市国有土地可以通过招拍挂方式出让长期使用权用于房地产等，称作建设用地。 农村土地分为农业用地（如耕地）和农村建设用地（如乡镇企业用地、宅基地等），使用权可有限地在农村内部流转（农地转包等）。 我国土地制度背景（2） 农村土地转为城市建设用地，首先要通过征用程序变成国有土地，征用补偿标准按照农业用地收益估算。 小产权房争论的背景和实质（1） 这一制度并非一开始就受到农民抵制，相反因为两点限制条件在一段较长时期甚至得到农民配合和欢迎： 征用农地会给农民转移身份和安排工作； 农地非农利用收益巨大增值尚未通过市场价格直观表现出来！ 小产权房争论的背景和实质（2） 但一段时期以来情况变化：过去一些地区农民在农村集体建设用地上建厂房和打工楼出租，近年发展为建造商品房出售。 直接原因在于经济发达地区农地转为建设用地收益飙升，农民开始超越现存法规限制，直接处置土地谋取利益。 根本原因在于高速工业化城市化要求农地等资源从农村转向非农利用，现存法律和管制排除土地原来实际占有者农民从中获利。农民用小产权方式争取利益。 案例涉及的经济学问题 产权理论简单又复杂，充满争议。 相关理论常识不能消除争论，但有助于认识争论观点的逻辑前提。 什么是产权？ 产权（property rights）指经济活动主体对稀缺资源拥有的排他性占有权和选择权，它包含所有、使用、处置、转让、获得收益等权利，并受到社会强制力的保护。 概念的关键内容 1）内涵是一组权利 2）实质是排他性和选择权 3）前提是强制力保护 4）对象包括稀缺资源 产权的对象 消费品： 1）普通消费品 2）耐用消费品 3）住房和停车位 4）车牌号和手机号 …… 产权的对象 资本品： 1）厂房和设备 2）专利和商标 3）许可证、航线 4）广播电视频道 5）人力资本 …… 消费品和资本品存在交叉关系。 抽象产权类型 1）私有产权：自然人、家庭等私人个体作为经济资源排他性的产权主体所形成的产权关系。 2）共同体产权：一国内部特定地区、组织、机构成员共同享有排他性产权主体。 四种产权抽象类型 3）国家产权：国家作为产权主体。 4）人类产权？全人类可以利用或可以采用特定方式利用的对象。 实际产权形态 分析意义上原生产权类型可能独立存在：一是单一类型，二是受到限制较少。 然而现实产权很少以原生形态存在 1）选择方式受到限制； 2）不同产权类型组合； 现实产权限制（1） 1）与公共品和分配公平相联系限制 2）与控制外部性效应相联系的限制 现实产权限制（2） 3）与安全和稳定目标相联系的限制 现实产权平行组合 产权平行组合指不同部分经济资源采用不同产权安排，形成一国内产权结构基本特点。 现实产权有机组合 产权有机组合指对同一经济资源对象采用不同产权安排，主要表现在企业产权关系上： 股份制企业产权：私人、集体、国有、外国等不同类型产权要素通过股份制形成的企业产权； 红帽子企业产权：转型背景下私人资产与国家部门或基层政府特许庇佑结合发展的企业产权； 合伙制企业产权：私人产权基础上通过从业人员出资出力发展起企业资产的产权；…… 产权抽象类型和现实形态：小结 现实生活中产权，受到多方面因素约束，表现为抽象产权类型元素组合，具有抽象产权类型的加权平均含义。 虽然现实没有纯粹的产权，但利用经济分析方法，对经验表现的产权对象进行分类，解析其典型属性，是理解具体产权形态和功能的必要手段。 产权交易的重要性 行使产权转让权意味着产权交易。产权排他性和有限性与主体需要包容性和多样性之间矛盾，要通过交易来解决。 交易是促进产权静态利用效率（消费者剩余）和动态经济增长的基本条件（如大企业的形成）。 产权交易基本环节 1）发现潜在交易对手 2）谈判达成交易条件合约 3）按照协议转让产权 交易成本概念 交易过程耗