东凤地块可行性报告及项目建议书.docVIP

东凤地块 可行性报告及项目定位 中山市xxxx花园项目策划部 二零零九年九月十四日 目 录 1．概 述 4 1.1项目名称 4 1.2项目建设单位 4 1.3项目产生背景 4 1.4建设地点 5 1.5建设内容与规模 5 1.6工程进度计划 6 1.7资金筹集及来源 7 1.8结论与建议 7 2．编制原则及依据 8 2.1编制原则 8 2.2编制依据 8 3.项目现状及必要性分析 10 3.1项目所在地县社会经济发展概况 10 3.2交叉口现状基本情况和存在的主要问题 19 3.3项目建设的必要性 20 3.4项目位置及自然环境 22 4.建设规模及建设方案 26 4.1设计原则 26 4.2设计依据 26 4.3建设规模 27 4.4设计步骤 28 4.5设计规范 30 5.环境影响评价 44 5.1编制依据 44 5.2环境现状分析 44 5.3项目生态环境分析 58 5.4项目施工期对周围环境的影响 59 5.5施工期环境污染的防治 61 5.6营运期管理措施 62 5.7项目环境影响评价 63 6.节能影响评价 64 6.1编制依据 64 6.2公路运输节能影响因素分析 64 6.3能源指标 64 6.4道路建设资源、能源节能利用 64 6.5节能主要措施 66 6.6施工节能 68 7.组织实施与进度安排 70 7.1工程特点 70 7.2项目实施招投标与合同管理 70 7.3组织实施 73 7.4施工进度计划 73 8.投资估算及资金筹措 76 8.1建设内容与规模 76 8.2总投资估算 76 8.3资金筹措 77 9.工程效益评价 78 10.社会稳定风险分析 79 10.1风险估计简述 79 10.2项目合法性遭质疑的风险 79 10.3项目合理性遭质疑的风险 80 10.4项目可行性风险 80 10.5建设安全性风险 81 10.6社会稳定风险综合评价 81 10.7社会稳定风险防范对策 82 10.8社会评价及风险评估结论 83 11.结论及建议 84 11.1结论 84 11.2建议 84 前 言 目录 市场篇 项目概况 项目SWOT分析 定位篇 一、市场篇 1、环东凤房地产概述 根据项目地理位置及初步客户来源，环东凤房地产包括东凤本地房地产以及与其紧密相关的顺德容桂房地产。 东凤房地产概述 A、起步晚，虽发展较快，房地产仍不够成熟 东凤镇作为中山的边陲小镇，地域狭小，房地产的发展在中山并不抢眼。随着近年东凤镇城镇性质特色小家电基地的确立，工业强镇模式的推动，促使全镇经济飞速发展，以及和北部近临的佛山已经确立起“珠三角西岸一极”战略地位等多种有利条件的推动，东凤房地产发展环境得到较大地改善，较快速地发展。由原仅老牌楼盘丽景花园、逸湖半岛的原始房产，演变成多家楼盘的多方面竞争开发。 B、楼盘自主聚集，工业掺和其中；品牌开发商进驻，促进发展 纵向来看，目前在售的几个大型楼盘都集中在东凤南部，即105国道和东阜公路所围合成的“冂”内（如下图），东凤镇政府位于此区内，为规划的镇中心区及永益居住片区，配套和设施相对成熟，东凤大桥直通小榄车站仅5分钟车程，相对临近小榄镇，是此批楼盘地理位置卖点之一。而我项目450亩及250亩地块所处的东凤镇北部现暂没有任何在售楼盘。 横向来看，由于105国道旁东西方向工业的零散分布，自主形成国道西方向为工业集中区，国道东方向为楼盘聚集区，但其中楼盘聚集区参杂零散的工业厂房，居住环境受到一定影响。 2007年年底，佛山地产大鳄佛奥地产正式进驻东凤，圈地360亩，从而一定程度促进东凤房地产的发展。 容桂房地产概述 A、容桂房地产荣登顺德之首，外来知名开发商的进驻促使发展迅速 根据顺德商品房交易信息网发布的最新一期成交信息，容桂的房产日成交量位于10镇之首。宜商宜居魅力小城已成型随着知名开发商的进驻，容桂房地产商界已被注入崭新的开发理念，外来“大鳄”的进驻，使容桂的产品结构更加完整，产品档次的提升、城市配套建设的完善，也使容桂的高端需求，进一步提升了容桂房地产业的整体水平。本土优势先拔头筹　　凭着对本土地理环境与人文风情的了解，不少本土开发商在“大鳄”进驻前就抢得了桥头堡。地产界的最核心价值就是地段，本土开发商宏泰来就是凭借对容桂的长期了解，把握住了最核心的地段——广珠轻轨沿线轻轨眉蕉河的美化改造工程打造容桂中心商圈等利好因素宜商宜居魅力小城 楼盘 逸湖半岛 佛奥xx花园 东御世家 金凤湾畔 穗茵庭 合计 一房 30 0 0 0 120 150 二房 128 0 20 97 208 453 三房 310 140 150 168 230 998