宏福老年公寓项目建设可行性研究报告代项目建议书.docVIP

宏福老年公寓项目建设 可行性研究报告 目 录 第一章 总论 1 1.1 项目概要 1 1.2 可行性研究报告编制依据 4 1.3 综合评价 5 第二章 背景及必要性 8 2.1 项目建设背景 8 2.2 项目建设的必要性 10 第三章 建设条件 12 3.1 项目区概况 12 3.2 项目建设条件优劣势分析 12 第四章 市场分析与销售方案 14 4.1 市场分析 14 4.2 营销策略、方案、模式和进度等 16 4.3 市场风险分析 18 第五章 建设方案 19 5.1产品方案和建设规模 19 5.2 建设规划和布局 19 5.3 建设标准 19 5.4生产工艺技术方案 19 5.5设备方案 24 5.6原料和燃料供应方案 25 5.7公用工程、辅助工程及其它配套工程 26 5.8节能减排措施 26 5.9 实施进度安排 27 第六章 环境影响评价 28 6.1 环境影响 28 6.2 环境保护与治理措施 28 6.3评价与审批 31 第七章 项目组织与管理 32 7.1 组织机构与职能划分 32 7.2 经营管理模式 32 7.3 经营管理措施 32 7.4技术培训 33 7.5 劳动安全、卫生与消防 33 第八章 投资估算与资金来源 35 8.1 投资估算依据 35 8.2 投资估算 35 8.3 资金来源 36 8.4 资金使用和管理 36 第九章 财务评价 38 9.1 财务评价依据 38 9.2 营业收入、营业税金和附加估算 38 9.3 总成本及经营成本估算 39 9.4 财务效益分析 39 9.5 不确定性分析 40 9.6财务评价结论 42 第十章 社会效益分析 43 10.1社会评价基本结论 43 10.2农业产业化经营 43 10.3 农民增收、农业增效评价 45 ①山东省老龄办、省财政厅联合下发《关于上报2011年度省级财政扶持城镇养老服务机构项目的通知》。 ②《关于动员社会加快发展老年社会福利机构的意见》。意见要求各级政府加大社会服务体系建设力度，建立自然增长机制，采取民办公助、公建民营的运营制度，对于非营利性的民办养老机构，在建设期按照建设规模、投资总额、土地租期等指标，一次性或分期给予建设补贴；同时在运营期内，按照床位数，收养人数等指标，给予一定的运营补贴。 第二章市场分析 一、市场预测 1、老龄人口 从统计资料显示，胶东半岛所属青岛、烟台、威海三市总人口1815万，其中市区人口664万。所属三市60岁以上老年人口为264万，城镇老年人口158万，拥有离退休干部职工100万。 2、养老设施 所属三市现有各种类型（敬老院、养老院、老年公寓、托老所）养老设施300余所，床位68000余张。现有养老设施所有制形式均属于各级政府，由地方财政供养。行政管理属于国家行政人员、护理人员为社会聘用人员。由于当地政府财力有限，各种类型养老设施规模较小，设备简陋，交通不便，经营性养老机构微乎其微，三市目前没有一家中等规模品牌养老机构。 3、消费市场 从青岛、烟台、威海三市60岁以上老年人口统计分析，具有以下养老消费市场。 三市60岁以上老年城镇人口158万，按人均年消费8000元计算，则消费总额为：158万×8000元/年=126亿元 如按60岁以上老年城镇人口10%选择养老机构消费，按人均年消费10000元计算，则消费总额为：15.8万×10000元/年=15.8亿元。 如按离退休干部职工人口10%选择养老机构消费，按人均消费10000元计算，则消费总额为：10万×10000元=10亿元。 4、经济状况 三市城镇居民年人均可支配收入30241元，退休老年群体年人均养老待遇19188元。胶东半岛城市群是我国最具经济活力地区之一。半岛城市群城市化水平达到60%。是全国城乡统筹发展示范区和可持续发展的生态经济区。 以上述数字不难看出，胶东半岛所属三市养老产业市场发展潜力巨大。 二、市场定位 根据胶东半岛老龄人口多，养老设施差，养老产业市场大的特点，经乳山市发改局批准，乳山市工商行政管理部门核准，注册成立乳山市宏福老年公寓管理有限公司，投资兴办一座融居家养老和机构养老为一体，以实现健康快乐老年新生活为目标的中高档养老社区。社区将形成以居家养老、健康护理、休闲度假为一身的新型生活方式，真正让老年人过上“老有所养、老有所医、老有所为、老有所乐”的幸福晚年生活。 1、经营理念 公司致力于为天下父母提供高品质的居住环境和温馨服务。崇尚乐居养老生活新方式，主旨是让天下父母健康快乐，安享晚年；让天下子女放心工作，轻松生活，全力打造胶东半岛中高端一站式退休养老社区第一品牌。 2、客户群体 因项目投资大，周期长，项目建设分期实施，首期于2012年5月入园居住。一期服务客户对象为60岁以上，文