2012.04.12房地产企业所得税汇算清缴和土地 ... - 湖北省地方税务局.ppt

房地产企业所得税汇算清缴和土地增值税清算培训 一、土地增值税清算 二、企业所得税汇算清缴应报送的资料 三、企业所得税的新政策 四、企业所得税汇算清缴操作流程 五、应注意的事项 一、土地增值税清算 （一）土地增值税的基本规定土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。（1）土地使用权、地上建筑物的“产权”必须发生转让。房地产的出租、抵押，由于房地产的产权未发生转让，不缴纳土地增值税。 （2）转让房地产过程中，转让方缴纳： 营业税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税、所得税； 承受方缴纳契税、印花税 （二）土地增值税的计征办法 新房：先预征后清算和核定征收 纳税人在项目竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本不能确定或其他原因无法据以计算土地增值税，采取先预征土地增值税，待达到清算条件后进行清算，多退少补，即先预征，再清算制度。 预征土地征值税=计税收入*预征率 计税收入：纳税人转让房地产取得的收入（包括预收房款、预收定金）。 预征率：鄂州市普通住宅1.5%、非普通住宅3%、非住宅类4% 旧房：直接核算征收或核定征收 （三）土地增值税清算条件 1、符合下列情形之一的，纳税人应主动进行土地增值税的清算： （1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （3）直接转让土地使用权的； （4）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； 2、可要求纳税人清算的情形： （1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； （2）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的； （3）主管地方税务机关认定有可能造成较大税款流失、经县以上地方税务局局长批准清算的开发项目； （4）省税务机关规定的其他情况 （四）土地增值税的清算单位 以什么为清算单位是涉及税收负担大小的关键。如果将增值额较大的清算单位和较小的项目合并清算，则会降低税负。 国税发【2006】187号 （1）土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算； （2）对于成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，以分期开发项目为单位清算； （3）开发项目中既有普通标准住宅又有非普通标准住宅的，其土地增值额应分别计算； （4）对房地产开发企业转让已自用（包括出租使用）年限在一年以上再出售的房地产项目，应按照转让旧房及建筑物的有关规定缴纳土地增值税； （五）土地增值税的计税依据：转让房地产所取得的增值额。增值额=收入额-规定的扣除项目金额　　（1）转让房地产收入　　包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。 （2）扣除项目金额 销售新房及建筑物扣除项目金额（主要针对从事房地产开发纳税人而言）： 1、取得土地使用权所支付的金额包括地价款、有关费用和税金（如契税） 纳税人分期、分批开发、分块转让的扣除项目金额＝取得土地使用权支付的总金额×（转让土地使用权的面积÷受让土地使用权的总面积） 2、房地产开发成本 包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等 3、房地产开发费用（不是按照纳税人实际发生额进行扣除）①利息支出能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的：允许扣除的房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内 ②利息支出不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的： 允许扣除的房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内 4、与转让房地产有关的税金 从事房地产开发的纳税人：营业税、城建税、教育费附加 5、财政部确定的其他扣除项目 按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和，加计20%扣除（从事房地产开发的纳税人适用） 注意事项： 土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至房地产开发费用中计算扣除。 对财务费用中的借款利息支出，凡能够按照转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除。但是超过利息上浮幅度的部分不允许扣除；对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息也不允许扣除。 销售旧房及建筑物扣除项目金额 1、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用 2、旧房及建筑物的评估价格=重置成本价×成新度折扣率 3、在转让环节缴纳的税金：营业税、城建税、教育费附加、印花税 （六）税率：四级超率累进税率　　 （七）计算土地增值税的步骤：