“营改增”对房地产行业的影响及筹划对策.docVIP

“营改增”对房地产行业的影响及筹划对策 　　摘要：本文在房地产行业实行“营改增”的背景下，对房地产行业的税负和现金流量进行分析，并提出了相应的筹划对策。 　　关键词：“营改增” 房地产行业 加权平均进项税率 　　2011年，经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发营业税改征增值税（以下简称“营改增”）试点方案。2012年1月1日，上海率先在交通运输业和部分现代服务业拉开了“营改增”试点改革的序幕。2013年8月1日，“营改增”已推广至全国。2016年5月1日起，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业也纳入“营改增”范围。房地产业作为第三产业的重要组成部分，实施“营改增”后，对房地产企业的税负和现金流有何影响，房地产企业该如何应对这项改革，这些问题值得深入探讨。 　　一、营业税与增值税 　　营业税一般以营业收入额全额作为计税依据，实行比例税率，是价内税。“营改增”之前房地产企业销售不动产，适用营业税销售不动产税目，税率为5%。增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税，是价外税。增值税税制的核心是税款的抵扣制，在企业计算其缴纳的增值税时，以不含税的销售额乘以税率计算销项税额，允许抵扣其购入的应税货物、劳务或者应税服务取得的进项税额。“营改增”前，房地产企业计算缴纳营业税，计入“营业税金及附加”，会影响企业所得税的计算。“营改增”后，房地产企业缴纳增值税，计入“应交税费――应交增值税”。表面上看不会影响企业所得税的计算。但是以增值税、消费税、营业税（以下简称“三税”）为计税依据的城市建设维护税、教育费附加以及地方教育费附加（以下简称城建税及教育费附加）仍计入“营业税金及附加”，“营改增”后会影响“三税”的金额，从而进一步影响企业所得税。 　　二、“营改增”对房地产企业税负和现金流的影响 　　（一）具体分析。 　　假设1：房地产企业的应税收入为S（含税收入），发生的除“营业税金及附加”以外的成本费用为C，城市建设维护税的税率为7%，教育费附加为3%，地方教育费附加为2%，企业所得税的税率为25%。销售房产占到房地产企业营业收入的绝大部分，企业整体的税负仅考虑营业税或者增值税和企业所得税，计算结果保留小数点后四位，不考虑其他影响因素。如表1所示。 　　假设2：同假设1，“营改增”后，该房地产企业被认定为小规模纳税人。根据现行增值税法规定，小规模纳税人按照应税收入缴纳增值税，不允许抵扣进项税额。如表2所示。 　　通过表1可知，在“营改增”前，房地产企业的税负率为28.6%-25%C/S，通过表2可知，在“营改增”后，房地产小规模纳税人企业的税负率为29.62%-25%C/S，“营改增”使房地产企业的税负率上升了1.02%。 　　通过表1可知，在“营改增”前，房地产企业的现金流量净值为70.8%S-75%C，通过表2可知，在“营改增”后，对于房地产小规模纳税人企业来说，其现金流量净值为69.81%S-75%C，“营改增”使房地产企业的现金流量净值下降了0.99%。 　　房地产行业的产业链条较长，生产环节较多，与很多行业有着密切联系，如交通运输业、金融保险业、建筑材料、建筑施工、工程设计等。而上游企业所涉及的行业适用不同的税率，如金融保险业适用6%的税率，建筑施工适用11%的税率，建筑材料适用17%的税率，上游企业可能还会取得小规模纳税人由税务机关代开的税率为3%的增值税专用发票。因此我们不能简单地认为房地产行业的进项税率为11%，这里需引入加权平均进项税率。计算公式为：加权平均进项税率=∑不同税率水平的进项税额/∑外购业务的含税金额。因此提出： 　　假设3：同假设1，进行“营改增”后，该房地产企业被认定为一般纳税人，假设房地产企业的加权平均进项税率为B，能够取得的增值税可抵扣金额占成本的比例为N。 　　通过表1可知，在“营改增”前，企业的税负率为28.6%-25%C/S，通过表3可知，在“营改增”后，对于房地产一般纳税人企业来说，其税负率为34.61%-25%C/S-C×N×B/[（1+B）×S]×97%，令两者相等，得到N=6.20%×（1+B）/B×S/C。当N6.20%×（1+B）/B×S/C时，“营改增”后的税负率低于“营改增”前的税负率。 　　通过表1可知，在“营改增”前，房地产企业的现金流量净值为70.8%S-75%C，通过表3可知，在“营改增”后，对于房地产一般纳税人企业来说，其现金流量净值为64.2%S-75%C+109%C×N×B/（1+B），令两者相等，得到N=6.06%×（1+B）/B×S/C。当N6.06%×（1+B）/B×S/C时，“营改增”后的现金流量大于“营改增”前的现金流量。 　　（二）结论分析。 　　“营改增”后，房地产企业