房地产开发第二章.docVIP

第二章 房地产开发项目可行性研究 本章主要内容 第一节 可行性研究的内容与步骤 第二节 房地产市场分析 第三节 房地产开发项目费用测算 第四节 房地产开发项目的财务评价 第五节 房地产开发投资的风险分析 第一节 可行性研究的内容与步骤 一、可行性研究的含义和目的 二、 可行性研究的作用和依据 三、 可行性研究的基本内容 四、可行性研究的步骤 五、 可行性研究报告的书写 一、可行性研究的含义和目的 1、可行性研究的含义：指在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。 房地产开发经营企业在投资决策前，通过对房地产市场有关方面的条件和情况进行调查、研究、分析，了解房地产市场的过去和现状，把握房地产市场的动态，预测房地产市场的未来发展趋势，并依此分析房地产项目建设的必要性，确定房地产项目的用途、规模、档次、开发时机等经营方式。 2、可行性研究的目的：实现项目决策的科学化、民主化、减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 2000年9月建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》是指导我国房地产开发项目可行性研究的主要文献。 二、 可行性研究的作用和依据 1、可行性研究的作用 项目投资决策的依据国家规定，凡是没有经过可行性研究的开发建设项目，不能批准设计任务书，不能进行设计，不能列入计划 筹集建设资金的依据银行等金融机构都把可行性研究报告作为建设项目申请贷款的先决条件 开发商与各部门签订协议、合同的依据 编制下阶段规划设计方案的依据 申请建设执照的依据 2、可行性研究的依据 国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划 批准的项目建议书和等同效力的文件 国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施规划等 自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料 国家规定的经济参数和指标 开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案 三、可行性研究的内容 项目概况、市场调查和需求分析、开发项目用地的现状调查、 规划设计方案选择、开发建设计划、 投资估算、 资源供给、 经济分析和财务评价、社会效益分析、结论及建议 四、可行性研究的阶段划分 1、机会研究：通过对各种建设项目和投资机会作出鉴定，为建设项目的投 资方向提出建议，并确定有无必要做出进一步研究。投资估 算的误差在30%以内。 2、初步可行性研究：只有对机会研究对工程项目上马后的效益仍有怀疑时才进行， 主要任务是对机会研究的结论进行分析，在较详细的数据资 料基础上论证投资是否有机会，有无必要下一步研究。误差 在20%以内。 五、可行性研究的工作程序（图2-1） 1、项目筹划2、 调查研究（主要是市场调查和资源调查）3、方案选择和优化4、 财务评价和国民经济评价5、编制可行性研究报告 第二节 房地产市场分析 房地产市场调查的三大阶段、九大步骤： 灵活掌握，可适当调整穿插进行 一、准备阶段：提出问题，明确目标 初步情况分析和非正式调查 制定调查方案和工作计划，拟定调研计划书（表） 二、实施阶段：建立调查组织 收集第二手资料 （1）来源：印刷媒体、视听媒体、网络等。 如：房地产价格指数、年度报告 （2）要求：时效性、准确性和可靠性。 收集第一手资料 方法：问卷调查（网络）、专家访谈、观察法等 三、分析和总结阶段 数据的分析与解释 编写调研报告 （1）格式：导言、摘要、正文、结论与建议、附件 （2）注意问题：实事求是、突出重点、结论明确、印刷精美 房地产市场调查的主要内容 四大方面的研究： 一、市场环境调研 二、消费者调研 三、竞争楼盘调研 四、竞争对手调研 一、市场环境调研（三个方面） 宏观环境调研:主要包括：经济环境、政策环境、人口环境、文化环境、行业环境、技术环境以及城市发展概况等。 区域环境调研 主要包括：项目所在区域的城市规划、交通、景观、人口构成、社区环境、就业中心、商圈等。 项目微观环境调研 主要包括：项目用地现状及开发条件、周边环境、生活配套、对外联系程度、交通组织等。 二、消费者调研（三个方面） 消费者的购买力水平:主要衡量指标：家庭年收入 消费者的购买倾向:包括物业类别、品牌、户型、面积偏好、位置偏好、预期价格、物业管理、环境景观等 消费者的共同特征:包括年龄、文化程度、家庭结构、职业、原居住地 总而言之，七个问题（6W+1H） who, what, why, whom, how, when