世联-大连亿达四期项目营销执行报告.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 媒体推广成本预算 预留300万作为开盘强销期与持销期的营销推广费用 媒体类型 所占比例 媒体推广费用（万元） 报纸 15% 525 活动 25% 875 外展场 7% 245 路牌广告 20% 700 小众 3% 105 展会 10% 350 其它 20% 700 总计 100% 3500 * 2006年度营销费用配比 储客 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 持销 储客 开盘 持销 户外：40% 活动（含渠道拓展）：40% 报版：20% 户外：30% 活动（含渠道拓展）：50% 报版：20% 户外：40% 活动（含渠道拓展）：40% 报版：20% 开盘 * 营销提示：项目目标完成的前提条件 1.工程进度的严格保证： 保证各标段按期具备预售条件和保证样板房、样板景观区和观景台按时具备展示条件 2.营销方案的执行保证： 据世联营销执行的经验来看，执行力比营销创意更为重要，细节用心是影响客户信心的基础，也是完成每一步进展的前提保障；因此执行力要求能保证双方认可的营销活动按时保质执行到位。 * 我们期待携手亿达 打造大连一线的豪宅品牌 谢谢！ * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 3000元VIP卡出售，选房顺序号，含1000元售楼大厅内咖啡吧消费券，（可退，若后期购房可抵3000元房款）。 据人气状况一个月后意向金增至20万元直接升级钻石卡，可直接确定房号； 意向金增至5万元升级金卡， 具开盘优先选房权； 囤积人气 提练 分离高低诚意度客户 贵宾卡 钻石卡 金卡 VIP客户卡分级别管理，区分和引导客户购买意向 实效营销之 VIP分级维护 * 高端项目以口碑宣传为主要有效传播途径 实效营销之 老带新活动 1、老客户签约后发放“业主权益卡”。 2、老客户可将此卡交新客户，新客户获得3000元购房优惠。 3、凭此卡购房成功后，老客户获得减免3个月物管费的权益。 4、此卡注明期限。 一、权益卡作为实物可引起客户重视，客户不容易忘记。 二、老客户将权益卡交给新朋友后，纯粹是给到新客户优惠，介绍之嫌减弱，也让老客户觉得有面子。 三、老客户介绍成功后，能得到实惠（免三个月物管费），促进客户积极介绍新客户。 四、有了业主权益卡，老带新操作流程变得清晰。 五、有了业主权益卡，客户容易记住“老带新”这件事，优惠幅度可以减少。 “业主权益卡”操作模式优点分析 类似餐饮现金券？给客户“传销”的工具？。。。 * 年底通过酬谢酒会及参加慈善晚会提高项目公益形象，对品牌进行阶段维护 年底的答谢酒会主要是针对已成交业主，和意向客户的活动，目的在提高项目的口碑，扩大一定范围内的品牌影响； 同时建议参加社会上慈善类活动，以“亿达回馈社会”的形象，加强品牌的建设。 制造影响力之 口碑营销 * 推广 媒 体 功 略 活 动 功 略 客 户 功 略 物 料 功 略 形象表达 全面拔高 展示 售 楼 处 样 板 房 现 场 包 装 物 业 命 名 平 面 表 达 销售 星 级 服 务 推 售 策 略 客 户 分 析 销售原则： 1）标准五星服务，体现豪宅品质； 2）深入客户分析，有效把握市场、客户、销售员，合理推售策略与销售奖惩制度，保证客户面的最大化及优劣房源的合理去化； 总攻略 重塑区域价值 客户挖掘与引导 启动区策略 * 服务 * 高标准服务—— 服务体现品质 在看楼现场处处可见的安全温馨提示牌，所设置的擦鞋机、冰冻湿纸巾、安全帽的护罩、太阳伞、汽车罩等，体现了未来物管的服务细节及品质。 服务操作原则： 销售人员、保安、保洁统一通过五星级酒店的培训服务； 1对1尊贵服务； 销售人员统称——销售经理； 销售中心内，入门即有前台站立等候接待，然后联系销售经理为客户提供专业、体贴、周到的服务； 样板房有专人下楼接待和服务 服务目的： 提升亿达品牌影响力； 项目高品质、尊贵调性的体验； 案例借鉴：中信红树湾 品质感的重要体现！ * 客户分析 * 客户管理深入分析、把握客户 深入研究积累客户，分别有效与无效客户；针对有效客户统计其具体需求，分析首批推出产品的难易点，重点针对难点功破，如难点房型重要引导，增加销售佣金等方式解决。提高成交率。 * 价格与启动区策略 * 高低结合的房源与价格策略