世联-2007年哈尔滨中威群力项目市场调研2007年--114页.pptVIP

* 项目东侧住宅较为集中，地块南北及西侧为少量棚户区，地块内部具有一定自然资源 项目地块较为平整，形状规则；地块内部具有一定的原生树等自然资源； 地块东侧，河家沟以东为住宅集中区域，如：海富康城、美晨家园等项目；项目南、北及西侧建筑物较少，存在部分棚户区。 康安路大桥（在建） 东侧住宅（海富康城） 东南侧住宅（美晨家园） 地块内部原生树 地块西南角 地块西北侧 * 项目现状规划指标 总用地面积 （平方米） 144793.23 用地性质 居住共建混合用地 地 上 总建筑面积 （平方米） 417070.94 住宅 335766.99 公建 26064.66 合计 361831.65 容积率 2.5 建筑密度 13% 绿地率 68% 建筑限高 100米 项目经济技术指标 项目限制条件 “90，70”政策； 项目总建面的2%需要提供给政府作为廉租房使用。 * 项目属性界定——区域中心城市、城市边缘板块、城市新区、自然资源、大规模 区域中心城市 哈尔滨是黑龙江省会城市，随着城市经济快速发展，对周边城市的辐射作用逐渐增强，区域中心城市的定位正逐渐形成。 城市边缘板块 项目位于哈尔滨城市西部，距西二环约1.2公里，距哈尔滨火车站直线距离约5公里，但在哈市属城市边缘板块，同时目前区域认知度不高； 如何提升市场认知，增强消费者信心是项目开发必须解决的问题。 城市新区 群力新区为哈尔滨市政府规划的集居住、商务、游憩为一体的城市居住新区，目前区域发展仍处于起步阶段，市场观望态度明显； 如何借势新区规划利好，建立区域价值是本项目需要解决的首要问题。 具备一定自然景观资源 项目具备较好的地形条件，地块内部拥有部分原生树种，同时地块南侧紧邻水景资源，地块以北(15公里)为松花江； 如何充分整合及利用自身资源，最大化其效用，是本项目的重要问题。 大规模项目 项目占地14.5万平米，总建面约36万平米，整体容积率为2.5，在哈尔滨属大规模开发项目； 因此在项目定位及开发策略上，必须考虑大盘开发的特点，形成持续竞争力的基础上建立分阶段开发策略。 * 汇报结束，thanks！ 附件：1.访谈纪要；2.调研问卷数据 * 访谈纪要——道里区个体私营业主杨女士 被访者概况： 49岁，女，个体私营业主，在道里区透笼市场经营小商品，淡季月收入1万元以上，日销售额达到3000元左右，90年代收入较高，累计财富数百万。 家庭现有夫妇和女儿三人，与丈夫共同经营，女儿就读哈尔滨工业大学。 现有住房： 二次置业。首次购房为旧城拆迁的回迁房，位于透笼街附近，区位极佳，面积23平米，一室一厅，目前持有出租。 二次置业于1997年，位于道里地德里小区，在哈工大桥下，区位较佳。多层1梯3户，房间位于楼座东南角，两室一厅，两间卧室朝南，厨房朝东，厅为暗厅。使用面积73平米，建筑面积111平米，当年购置价格为23万元，单价2000左右，目前周边楼盘价格达到5000左右。 再次置业时关注的要素： 现在小区为非封闭式小区；绿化过少，仅有草坪花坛等零星绿化，物业管理限于收垃圾、清扫小区等基础工作；周边配套一般，但是可以满足需求，有中等超市，小型医院，较好的小学。虽然有提升空间，但是目前无换房意愿，觉得基本可以满足生活需要。 未来购房计划可能以养老为主，可能到沿海城市买房，追求环境好，清净的生活环境。房间面积不要求过大，人少觉得空荡荡，但是要求户型舒适，阳光较多，落地窗几乎是必须的；小区绿化要好些，能够形成一定的景观效果。 其它情况： 无车，无购车计划。认为年纪较大，无必要，不反对女儿毕业后购车。 日常购物，食品多在家乐福购买，服装通常在远大、松雷等大型百货商场。 对本项目的看法： 知道群力新区现在是政府重点发展的方向，但对该区域的印象不太好，认为棚户区、环境不好，认为政府虽然大力发展，但是那个区域要成熟起来还需要比较长的时间，近期的面貌仍是不太好。 认为群力区房价应该在4000以下。 消费者 * 访谈纪要——道里区老年私营业主 被访者概况： 60岁，女，个体业主，做服装生意半年，月收入2000以上，另有退休金2000左右，摊位位于奋斗路地下；半年前退休，此前月收入2700-2800，为医院行政工作者，有少量灰色收入，工作地点距离住所较远。 家庭现有老夫妇和儿子共3人，丈夫为公务员，月工资3000以上，儿子为IT管理人员，月收入3000以上。 现有住房： 首次购房，位于道里顾乡，7层多层板楼的底层，三室一厅，使用面积65平米，暗厅暗卫，厅18平米，三卧室9-13平米。 03年时购买价格为1550，目前售价约为2500-2600。周边配套十分完善，交通方便、世纪联华超市、医院、学校、银行等较多，对小区物业、小区绿化景观均十分满意。 再次置业时关注的要素： 配套不弱于现有区域，希望小区的