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张家口策划作业书提纲（前期提案篇） 说明： 由于项目现阶段条件因素的影响，和项目推进工作时间势在的实施，项目正式提报日期的临近，前期工作量较大，时间紧；建议前期调查工作时间缩短，调查事项安排应具有针对性，使项目定位具有强有力的支撑点。因项目特性属旅游地产，前期销售又着重于地产与高尔夫捆绑销售，所以工作重点大量放在高尔夫休闲运动项目的调查和项目人群定位上。 （注：以下部分红色字体为必做工作，分为大项和大项中的小项、分项，其中小项部分没有划出的看大项颜色） 目录 起始页 项目概述 第一部分 市场 1、旅游发展规划和政策研究： 旅游地产，政策研究与政府支持等 2、旅游地产现状和发展趋势： 全国旅游地产供应量，华北地区，环渤海湾，张家口旅游地产供应量； 未来发展趋势判断。 3、区域城市结构： 张家口，呼市，大同，太原，北京，天津，唐山等； 城市类型，经济结构，人群结构，产业结构，投资结构等 4、城市发展规划： 张家口城市发展规划，地产行业发展规划，城市经济发展规划等 5、宏观经济环境： 张家口，呼市，大同，太原，北京，天津，唐山等； 宏观经济，经济成长，城市核心产业，人均收入，消费习惯，区域房价等。 7、生活结构： 张家口，呼市，大同，太原，北京，天津，唐山等； 区域与辐射区域人均收支，生活结构 8、高尔夫市场 北京、天津、河北（北京周边，燕郊、张家口、廊坊，保定、石家庄、唐山等）、内蒙（呼和浩特、包头等） 9、典型性调查与分析： 旅游地产区域环境催生； 专业市场研究（高尔夫地产）； 竞争性项目研究（休闲度假、会议、体育运动，展览等）； 已出现项目，潜在隐形项目分析。 9、消费者消费行为的调查与研究： 区域市场，张家口当地市场； 消费意识，消费形态，消费动机，消费习惯等。 10、立地条件研究： 区域因素研究，张家口环境，项目本位条件研究 11、市场总结或分析结论 市场空间利弊分析，市场定位引导。 第二部分 定位 一、项目概况 1、项目区位（地理位置） 2、地块交通条件调查 （地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划 ） 3、项目周边环境及市政配套 4、项目四至（配图示意） 5、项目主要经济指标 6、地块的优、劣势分析 7、地块或项目现状、项目施工进展（备选部分） 二、项目SWOT分析 项目的优势分析： 政策，交通，环境，规模，配套，服务，产品等 项目的劣势分析： 项目区域，范围，气候，环境影响，产品等 项目的机会点： 政策，区域发展，产品发展空间，多种业态链等 项目的威胁： 目标专业市场的影响，同质化，区域性，同类型产品竞争等 分析总结或分析结论： 区域性，同质化，差异性，专业性，规模化； 市场导向。 三、项目定位 1、市场定位（包括原则、思路） 2、产品定位（定位诠释） 3、客群定位（客群构成：核心客群、次核心客群、辅助客群，客群特征描述并细分客层） 4、形象定位（思路、关键词） 备注：需增加项目核心卖点提炼和开发商支持 第三部分 产品建议（选择性部分，简略） 发展商提供基本数据 1、建筑空间布局 项目总体平面规划及其说明 项目功能分区示意及其说明 2、道路系统布局 地块周边交通环境示意： 项目主要出入口设置 项目主要干道设置 项目车辆分流情况说明 项目停车场布置 3、绿化系统布局 地块周边景观环境示意： 地块周边历史、人文景观综合描述 项目所属地域市政规划布局及未来发展方向 项目环艺规划及说明： 项目绿化景观系统分析 项目主要公共场所的环艺设计 4、公建与配套系统 公共建筑外立面设计提示 会所外立面设计提示 营销中心外立面设计提示 其他公建（如围墙）外立面设计提示 公共建筑风格设计的特别提示 建筑风格定位 1、项目总体建筑风格及色彩计划 项目总体建筑风格的构思 2、建筑单体外立面设计提示 不同户型的别墅外立面设计提示 针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示 其他特殊设计提示 3、主力户型选择 1、项目所在区域同类楼盘户型比较 2、项目业态分析及项目户型配置比例 3、主力户型设计提示 TownHouse，酒店公寓户型设计提示 别墅户型设计提示 4、室内空间布局装修概念提示 1、室内空间布局提示 2、公共空间主题选择 3、庭院景观提示 5、 环境规划及艺术风格提示 1、项目周边环境调查和分析 2、项目总体环境规划及艺术风格构想 地块已有的自然环境利用 项目人文环境的营造 3、项目各组团环境概念设计 组团内绿化及园艺设计 组团内共享空间设计 组团内宣传专栏、导视系统位置设定提示 4、项目公共建筑外部环境概念设计 项目主入口环境概念设计 项目营销中心外部环境概念设计 项目会所外部环境概念设计 项目营销示范中心沿途可营造环境概念设计 针对本项目的其他公共环境概念设计 6、公共家具概念设计提示 1、项目周边同类楼盘公共家