浏阳开心商业广场建设项目可行性研究报告终稿.doc

浏阳市开心商业广场建设项目 可行性研究报告 目 录 第一章 总 论 1 第一节 概 述 1 一、项目概要 1 二、靖江市滨江新城概况 1 三、项目概况 2 四、可行性研究内容 3 五、可行性研究报告编制依据 3 第二节 项目承建单位基本情况 4 第三节 可行性研究结论 4 第二章 项目建设的背景和必要性 5 第一节 项目建设的背景 5 第二节 项目建设的必要性 6 第三章 发展前景及总体建设方案 8 第一节 开发建设前景 8 第二节 总体方案与建设内容 8 一、方案设计原则 8 二、主要建设内容 8 第四章 建设条件 10 第一节 概况 10 第二节 自然环境 11 一、地理位置及地形地貌 11 二、气象条件 11 三、基础资源 13 第三节 地质条件 14 一、地质概况 14 二、工程地质 14 三、水文条件 15 第四节 区位条件 15 一、区域位置 15 二、对外交通 16 三、产业优势 16 第五章 工程建设方案 17 第一节 征地与拆迁 17 一、征地 17 二、拆迁 17 三、土方工程量 17 第二节 土方工程 17 一、土方工程 17 二、土方工程量 17 第三节 护坡挡土墙和桥涵工程 17 一、护坡挡土墙工程 17 二、桥涵工程 19 第四节 绿化工程 19 第六章 生态及环保工程 21 第一节 环境质量现状 21 一、地表水环境质量现状 21 二、大气环境质量现状 21 三、声环境质量现状 21 第二节 项目执行的主要环境保护标准和规定 22 一、主要法律法规 22 二、环境质量标准 22 三、污染物排放标准 22 第三节 主要工程方案 22 一、主要工程内容 22 二、项目实施过程主要污染及治理 22 第七章 安全与劳动卫生 26 第一节 劳动安全 26 第二节 环境卫生管理 27 第三节 节能 27 一、节能概述 27 二、节能原则 28 三、节能措施 28 第八章 项目实施计划及招标 30 第一节 项目实施计划编排原则 30 第二节 项目形象进度 31 第三节 项目招标 31 一、编制依据 31 二、项目概况 31 三、招标方案 32 第九章 投资估算与资金筹措 34 第一节 概 述 34 一、投资估算 34 二、投资估算范围 34 第二节 征地拆迁工程费与建设工程费 35 一、征地补偿及上缴规费 35 二、建设工程费用 35 第三节 资金筹措 36 第十章 社会效益分析 37 第一节 社会影响效果分析 37 第二节 社会评价结论 38 第十一章 风险分析 39 第一节 风险因素分析 39 第二节 风险对策分析 40 第十二章 结论与建议 41 第一章 总论 1.1项目名称与拟建地 浏阳开心商业广场建设项目 1.2拟建地 花炮大道一品天下侧 10.1投资估算 本次财务分析计算的工程项目总建筑面积为192060.33平方米，可用于销售：住宅面积122522.53㎡,11栋共999套; 商用面积36952.2㎡;车位725个。该项目工程总投资估算为30000万元，投资估算范围包括前期费用、土建工程费、附属设施费，水、电工程和环境绿化工程，道路硬化，电梯购置安装，不可预计费用等。建设期从2010年11月开始，到2012年12月竣工验收，次年交付使用。（详见投资估算表二） 10.2资金筹措 本项目总投资30000万元，项目建设单位自筹15000万元，占总投资50.00%,向银行部门贷款15000万元,占总投资50.00%。 第十二章 财务评价 11.1评价依据 本次财务分析计算的工程项目总建筑面积为192060.33平方米，工程施工计划在12个月内全部竣工。 财务评价的主要依据： 1、《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)； 2、《房地产开发项目经济评价方法》； 3、项目设计方案； 4、房地产市场调查。 11.2销售收入及销售税金估算 11.2.1销售价格 通过对浏阳市房地产市场情况的调查与分析研究，结合本项目规划方案、所在位置的周边条件情况，本次效益分析商业建筑平均售价2972元/m2经营收入进行测算。根据项目的区位条件和环境优势，结合浏阳市房地产市场的实际销售情况，按100%销售计算。 2、销售收入 项目的开发及销售周期为4年，项目的计算周期按年考虑。项目当期销售30%，下一周期销售40%，其余的在第三个周期销售完毕；根据项目可出售建筑面积，按上述价格和出售比例计算的销售收入总计为57699万元。 3、销售税金及附加 根据国家及浏阳市的有关税收政策，项目应按销售收入的5%缴纳营业税，按营业税的7%缴纳城市维护建设税，按营业税的3%缴纳教育费附加。 项目开发完成后，向政府部门