建宁县国际项目前期市场调研报.pptVIP

对项目以考究的态度 通过开发理念疏导与产品构建掌控建宁品质地产话语权。 打造成建宁品质地产的先行者（人居环境的代言者） 以市场挑战者的角色 项目总体定位 PART 6.3 项目开发策略建议 前期建议的开发策略总原则： 以时间争取空间 短期性的供求不平衡需要加速推进项目的开发，但作为价值的空间溢价，需要在项目品质得到体现认可后，需要有这样的铺垫； 建宁房地产市场未形成差异化竞争； 项目运营环境有待改善，对居住模式的引导需要过程。 步步为赢，滚动开发。 成片开发，完整有序，工程形象面好 各期产品搭配合理，多样选择 以主力产品面市，又测试威胁产品，入市顺畅 根据区域环境及市场，灵活调整 分批拿预售证，化解开盘政策的强制限制 有效销控与保证后续提价空间 结合销售去化，实现入市占位与后期价值叠加目标。 开发分期与销售/推盘先后策略的完美结合，是实现项目价值预期和速度的根本保证。 启动期策略—突破障碍：造场体验+贴膜（拨高形 象、文化外衣、创新吸引关注） 形象第一，速度第二 人气第一，价格第二 创新第一，收益第二 主流第一，实验第二 以总体形象建立为营销目标；但适当控制开盘速度。 启动期物业开发，展现风情为主，实验市场为辅 借体验展示带动项目整体形象，以该形象拉动下的住宅走量为本期目标； 通过生活场景、产品品质展示、创新赠送吸引置业者。 启动区策略 二期开发策略—示范升值、打消顾虑：真正完善交通和生活配套，留住居者 主流第一，资金回笼第一，形象第二 配套第一，收益第二 人文第一，产品第二 升值示范第一，资源价值第二 以建立大盘的真正差异性：人文环境、大配套完善为营销目标； 加大中端产品推广，实现现金流。 项目整体开发策略：先西后东、由北至南逐步推进 1、从区域成熟度考虑，项目西侧紧临在建高档社区及配套，其成熟度较高，且外在交通条件已成熟，可通过先期的快速开发，使项目外在整体形象的形成。 2、从产品结构组合考虑，一期为沿主干道，其在项目内的整体品质最差但昭示性好，应优先开发。并通过产品品质、产品结构的组合，且成片开发，工程形象较佳。 3、从销售角度考虑，划片开发，针对性取得预售，可有效销控，为项目后续价值的提升预留更多空间。 项目一期 项目二期 项目三期 项目四期 项目一期 项目一期开发策略：突破障碍：造场体验+贴膜（拨高形象、文化外衣、创新吸引关注）形象、人气第一，价格、收益第二 1、项目西侧外在成熟度较高，适宜先期开发；项目东侧紧临工厂、村庄，受较大影响，品质较低，适宜后期开发。 2、考虑区域偏的因素，项目在开发上应从专业市场带动项目住宅的开发的思路，先商业后住宅。 3、先期开发需注重品质的塑造，入口广场、北侧景观软性区隔、低层建筑形象样板均是一期需要完善的细节。 项目二期 项目二期开发策略：示范升值、打消顾虑：真正完善交通和生活配套，留住居者。主流、资金回笼、升值示范第一，产品、形象第二。 1、项目西南侧紧临一期集中商业，品质受一定的影响，建议作为二期的开发部分。 2、从产品结构组合考虑，二期主要主市场主流产品为主，注重改善性需要的购房群体，建筑适量增加二房的户型。 3、二期开发需要关注资金的回笼与项目升值示范的并进，利用一期所树立的区域标杆形象，去转化项目的价值或强化置业者的认同感。 项目三期 项目四期 项目三期、四期开发策略：人文环境、居住理念、品牌价值为营销目标。追求项目形象与价值最大化的体现。 1、项目项目三期、四期以项目标杆型产品——小高层建筑为主，三期的推售可根据市场的动态变化及企业对资金的需求来作灵活调整。 1 * 回顾：我们的观点 新城的建设给房地产市场带来了巨大的发展机遇，我们需“相时而动”； 房地产供大于求在中短期已成趋势； 本案在区域市场上具备成为领导者的基础； 纯粹以价格落差不足以让人买单；对居住环境、居住理念的引导，对于项目的推广至关重要； 本案园林景观、内部配套等品质地产构建要素上发挥空间大，在设计上一定要主题突出，尽可能的提前展现，在当地会收到意想不到的效果； 做市场领导者不是什么都要比别人好，但一定要有别人没做到的东西，这就叫核心竞争力；别人做了，但没说的东西，我们强化它，并作为我们的独特销售主张（USP）； 单一的点子谁都可以想到，但项目的成功在于系统化的营销；成功的项目需要很多因素，失败的项目只需要一个原因。 当务之急！ 1、项目开发运营模式的选择与确立 （项目开发策略、开发节点、开发进度）； 2、物业管理公司确定及服务事项 3、前期招商团队的组建与主力商家的预招商 （含确定前期招商对接主力商家、引进主力商家、对接规划设计院）； 4、园林设计方案的确定与效果图绘制 5、功能配套、硬件配置构思 6、策划推广及销售/招商方案确定 （含定位方向、包装方向