房地产三十六计.pptVIP

　计名原意为树上开花之后，花与树枝交相辉映，产生壮大声势的效果。 在楼盘策划中可引申为楼盘借助媒体大造声势，以适时、准确、广泛、生动的宣传来提高楼盘的知名度，增强产品对于消费者的吸引力，以达到抢占市场的目的。 通常房地产广告所采用有报纸广告、杂志广告、电视广告、电台广告、户外广告、交通广告、直接函件广告（邮寄DM）和报纸夹页广告（DM夹报）、网络广告、其他特殊广告（如赠品、月历、手册等）。 在不同的城市，各类媒体所产生的效果并不相同，首先要对该城市的各种媒体做综合的媒体调查与分析，根据实际的调查结果来制定媒体计划包括制定媒体的预算、选择主要的有效媒体和制定具体有效的媒体投放计划等等。  　 第二十九计 树上开花＞＞ 此计原意为主人不会招待客人，反而受到了客人的招待。比喻变被动为主动。 近几年的房地产市场普遍较热，许多原本不是经营房地产的企业也眼馋这块诱人的蛋糕而纷纷涉足其中。 但由于这些企业的开发经验不足，也很难在短时间内建立起各个专业的部门，所以他们就需要一家能从土地取得后对产品的规划设计到销售后的资金和预期利润回笼的专业房产营销策划公司。 于是代理公司就“反客为主”争取了主动，改变了开发商规划设计完产品交给代理公司卖这种较为被动的合作模式。 代理公司可以直接介入并根据市场和销售来规划设计产品。这种通过市场调查和销售的具体情况所制定出的产品更具有市场竞争力以及抗风险力。  　第三十计 反客为主＞＞ 此计原意是为用美色诱惑敌人，使之贪图享受，斗志消沉，再趁机取得胜利。 三国演义中，王允巧施计杀董卓当中也应用了“美人计”，利用貂蝉的美色去离间吕布与董卓的关系，最后达到排除异己的目的。 该计应用于楼盘策划中可总结为四个字:诱之以色。 这里的“色”不单指色相，而是泛指一切可以吸引消费者的美好事物。 所以从对于售楼小姐和售楼先生近似挑选模特般的严格要求到售楼处唯美环境的营造以及楼盘广告在媒体上吸引眼球的平面表现无一不是应用了“美人计”。 要注意的是该计要从人类的爱美之心出发，利用健康的、有益的“美”为经济生产和商业经营服务。 　　 第三十一计 美人计＞＞ 该计说的是在三国时期，诸葛亮以2500名士兵巧设空城计，利用司马懿的疑心，智退20万大军的故事。 这是处于劣势中出奇制胜的一种妙计。 通常在楼盘策划中引申后运用为:利用人们“物以稀为贵”的心理，有意显示楼盘房源紧张，进而刺激消费者的购买行为。 例如有的楼盘采用“限时抢购”排顺位的方法，开盘时排第一顺位的客户在规定时间没有成交的，视为自动放弃，然后轮到第二顺位。 又有如开盘当天采用“先来后到”的排队购房的方法，趁机渲染楼盘的销售气氛以及引来媒体的关注。 第三十二计 空城计＞＞ 在商战中可以引申为在蒙蔽竞争对手的手段中，又顺势利用对方的人员辅助我方的工作，就可以立于不败之地。 现代的经济市场，从某种角度上讲可说是“信息竞争的战场”。 为了在竞争中处于主动地位，一方面要广泛收集各类信息包括竞争对手的情报；另一方面也应严守自己的经营秘密。 例：在一个县级市里共有5个在售楼盘，其中有个叫“欢乐新居”的楼盘销售均价为3000元/㎡，最大折扣可达8折，但其销售状况仍然不理想。 该楼盘的主要竞争个案为外地开发商，在楼盘价格和产品定位前，该项目负责前期的人员便去政府机关和各售楼处了解情况。 当“欢乐新居”的销售经理从政府有关部门得知该项目的前期人员在调查该市政府的宏观信息以及楼盘情况时，便顿生一计，设法联合了这5家在售楼盘在2天内无论接待任何客户一律按照价格表执行，取消折扣，并表示销售状况良好。 结果，那个前期人员就得到了错误的信息，也影响了决策者对于楼盘产品与价格的定位，给其他楼盘制造了市场机会。“欢乐新居”的销售经理联合其他的楼盘利用“反间计”，最终达到自己楼盘顺利销售的目的。　　 第三十三计 反间计＞＞ 在楼盘策划运用此计通常引申为两种情况: 第一种情况应用为对产品进行破坏性的试验，以博得消费者的信任，从而打开产品的销路。 例如在售楼处现场进行对房屋外墙建材的水渗、冰冻、高温等破坏性的试验，让购房者亲眼看到其优良的建材品质，进而对楼盘的品质产生信任感。 另一种情况应用于楼盘销售中，要求置业顾问要给客户提高较为全面的服务 例如大热天，不怕劳苦，汗流浃背陪着客户爬楼看房；大冷天冻得嘴唇发紫一趟又一趟陪客户看房子。这种情况下客户往往最容易动恻隐之心。 第三十四计 苦肉计＞＞ 连环计是高难度的谋略计策，环环相连，计计相扣，牵一环而动全局，缺一计则前功尽弃。 在楼盘的策划中，决策者要善于运用“连环计”统筹安排