房地产市场调查与细分教程.pptVIP

3、从区域上来定位，房地产的目标市场可分为： ★东部市场、中西部市场 大都市市场、中小城市市场、县镇市场 城区、郊区、开发区市场等 ★沿海东部，由于经济比较发达，房地产目标市场对比西部偏高、潜力大，利益厚，风险小，较成熟。上世纪80年代中晚期的深圳房地产市场，90年代初期的海南房地产市场，90年代中晚期的广东、上海、北京房地产市场，二十一世纪初的苏杭房地产市场等。 第二章 房地产市场调查与细分　 第二章 复习思考题 1、掌握房地产市场调查的内容，学会写调查报告 2、简述房地产市场调查的程序 3、房地产市场调查的方法主要有哪些？ 4、房地产市场细分的依据是什么 5、影响房地产目标市场确定的因素有哪些？ 6、房地产目标市场确定的程序是什么？ 3、消费者调查 潜在客户、同质项目成交客户 同质项目潜在客户构成、同质项目成交客户构成、成交原因 代理项目成交客户档案及总结文档、实地专项调查、同质项目调查 根据本片区此类产品的潜在客户的性质构成，初步客户定位；根据潜在客户的价格偏好，调整价格定位；同质项目成交客户构成，反证客户定位 写一份北京市海淀区（石景山区）市场调查报告 1、区域概况 （1）海淀区（石景山区）经济发展基本情况 （2）主语城（远洋山水）周边的交通状况及未来发展预测 （3）主语城（远洋山水）周围的商业业态及未来的发展预测 （4）北京市居民对海淀区（石景山区）的认同程度。 2、主语城周围的楼盘情况及未来发展预测 3、调查报告的结论或建议 第二节 房地产市场细分 一、房地产市场细分的概念和作用 二、房地产市场细分的依据 三、房地产市场细分的原则 四、房地产市场细分化参数 五、房地产市场细分程序和方法 第二章 房地产市场调查与细分　 一、房地产市场细分的概念和作用 （一）概念 在目标市场营销观念的指导下，人们依据一定的细分参数，将房地产市场总体分为若干具有相似需求和欲望的房地产消费群，其中每个消费群即为一细分市场。 （二）作用 １．有利于房地产企业发现新的市场机会 ２．有利于中小房地产企业开发市场 ３．有利于房地产企业集中使用资源，制定适当的营销组合策略 第二章 房地产市场调查与细分　 二、房地产市场细分的依据 （一）住宅市场细分依据 1．人文因素——消费者分类的基本变量。如人口的年龄分组、性别分类、家庭结构、收入、职业、文化程度、宗教、民族、国籍等 2．地理因素 （1）居住区 （市区、郊区、乡村等、或老市区、新发展区等） （2）行政区 （3）大区域（如 5万人以下，5万人一 10万人， 10万人一 30万人， 50万人、100万人等） 第二章 房地产市场调查与细分　 3．心理与行为因素 分为动机、知觉、学习、信念与态度四类。 ★动机（经济型、地位型；理智型、投资性、投机型） ★品牌忠诚性（强、轻、没有） ★准备购买时（不知、已知、很清楚、有兴趣、有欲望） ★对产品之态度（狂热、喜欢、无所谓、不喜欢、敌视） 4．环境因素 ★指住宅商品本身所处的环境条件。如商品住宅周边的自然环境、配套设施环境、交通环境、生活环境等等。 第二章 房地产市场调查与细分　 住宅市场细分因素表 地 理 变 数 地区 城市行政区域、居民自然形成街区、城区、郊区 朝向 除东、西、南、北外，还有景观 楼层 不同类型的物业客户对楼层的选择不同 配套 交通、娱乐、教育、卫生、商业 人 口 变 数 年龄 20岁以下、20~30岁、30~40岁、40岁以上 家庭规模 1~2人、3~4人、5~7人、8人以上 家庭结构 单身、丁克家庭、普通家庭 家庭月收入 0.2万元、0.3~0.5万元、0.5~0.9万元、1~1.5万元、1.5万元 职业 专业人员、经理、政府官员、业主、自由职业者 教育程度 大专以下、大学本科、研究生及以上 心 理 变 数 社会阶层 下层、中层、上层 生活方式 变化型、参与型、自由型、稳定型 个性 冲动型、进攻型、交际型、权力型、自负型 行 为 变 数 时机 一般时机、特殊时机 追求的利益 便利、经济、身份、品位 购前阶段 不知道、感兴趣、想买 使用者地位 首次置业、二次置业、多次置业 第二章 房地产市场调查与细分　 （二）非住宅用房市场细分依据 最终用户细分 产品应用细分 顾客规模细分 追求利益细分 厂房 标准、专用 商业 普通、购物中心 金融 银行、证券 宾馆 普通、别墅式、酒店式 文化娱乐 俱乐部、乐园、多功能 大 客 户 中客户 小客户 价格 质量 地段 绿化