宝山区凇南镇商业地块可行性研究报告.doc

宝山区凇南镇商业地块 可行性研究报告 目 录 1 1.1项目概要 1 1.2编制依据 4 1.3编制单位基本情况 4 1.4工作范围 4 1.5综合评价 5 第二章 项目背景及建设必要性 7 2.1项目背景 7 2.2建设必要性 8 第三章 建设条件 12 3.1项目区概况 12 3.2项目建设条件优劣势分析 12 第四章 市场分析与销售方案 14 4.1市场分析 14 4.2营销策略、方案、模式 16 4.3市场风险分析 17 第五章 建设方案 19 5.1产品方案和建设规模 19 5.2建设规划和布局 19 5.3建设标准和产品标准 21 5.4具体建设内容 21 5.5工艺技术方案 23 5.6设备方案 25 5.7节能减排措施 26 5.8实施进度安排 27 第六章 环境影响评价 28 6.1环境影响 28 6.2环境保护与治理措施 29 第七章 项目组织与管理 31 7.1组织机构与职能划分 31 7.2劳动定员 31 7.3经营管理措施 32 7.4技术培训 33 7.5劳动安全、卫生与消防 33 第八章 投资估算与资金来源 35 8.1投资估算依据 35 8.2投资估算 35 8.3资金来源 36 8.4资金使用和管理 36 第九章 财务评价 37 9.1财务评价依据 37 9.2营业收入、营业税金和附加估算 37 9.3总成本及经营成本估算 38 9.4利润、现金流量分析 38 9.5财务效益分析 38 9.6不确定性指标分析 39 9.7财务评价结论 40 第十章 社会效益评价 42 第十一章 结论与建议 43 一、项目基本情况介绍 1、项目位置 本案地理位置位于上海宝山区，基地位置为于宝山区凇南镇板块：东靠逸仙路，南靠长逸路，西临凇南路，北对建配龙。 [地理位置]　　宝山区位于上海市北郊，长江与黄浦江的交汇处东北濒长江。遥对崇明县；东临黄浦江，与浦东新区隔水相望；南与杨浦、虹口、北、普陀四区毗连；西与嘉定区接壤；西北与江苏省太仓市为邻。全区分为陆地、岛屿两部分。长兴、横沙两岛自西向东横卧于长江入海口。全境东西长56．15公里，南北宽 23．08 公里。面积415.27平方公里（岛屿面积占26％），面积415平方公里，常住人口约122.8万。淞南镇位于区境南部。东沿黄浦江岸至闸北电厂，与杨浦区接界；西至西泗塘河，与泗塘新 村街道相邻；南接江湾机场，与高境镇毗邻；北有蕴藻浜，与杨行镇、吴淞街道相望。 [镇域面积] 　　全镇总面积13.65平方公里，其中市属企业约占总面积的70%，本镇可规划面积4.25平方公里。 [社会人口] 　　 淞南是一个以动迁导入人口为主的新兴区域，现有16个居委会和2个筹备居委会，至2002年底，共有居民26329户，常驻人口约80000人。 常驻人口约0000人[经济发展] 　　 2002年全镇经济保持快速度发展，全镇综合经济实力进一步增强。 完成增加值7.63亿元，同比增49.96% ；工业销售产值11.44亿元，同比增22.49%；社会消费品零售额2.01亿元，同比增55.18%；外贸出口拔交额1113万美元，同比增38.90%；实现财政收入9178万元（含区级），同比增56%。51路 宝昌路--同心路--大连西路--上农新村--新华一村--大柏树--纪念路--江湾镇--场中路--三门路--高境庙--马桥--何家湾路--严家宅--张行--张华浜--北张华浜--淞兴路--同泰路--吴凇码头--水产路--双城路--宝杨路--凇宝路--宝杨码头 6:00-20:00 52路 花园路--大连西路--上农新村--大柏树--纪念路--江湾镇--场中路--三门路--高镜庙--马桥--何家湾路--西塘桥--同南路--长江南路--吴凇煤气厂 4:30-23:30 53路 宝山镇--宝山医院--牡丹江路--友谊路--宝杨路--七号门--水产路--海滨新村--泰和路--北张华滨--张华滨--华浜新村--吴凇煤气厂--长江南路--三转炉--江杨南路--泗塘新村--爱晖路--呼玛路--通河路--共和新路 4:30-23:30 95路 上海火车站--中兴路--中山北路--闸北公园--广中路--彭江路--五汽冠忠--走马塘--彭浦新村--遵义医院--纪江路--共江花苑--纪蕴路--通河新村--泗塘新村--江杨南路--三转炉--上钢一厂 4:00-23:55 101路 鸿兴路--同心路--大连西路--上农新村--新华一村--大柏树--纪念路--江湾镇--场中路--三门路--高境庙--马桥--何家湾路--严家宅--张行--张华浜--北张华浜--泰和路--水产路 4:00-24:00 713路 黄兴路--国顺路--国定路--五角场--政民路--邯郸路--结核医院--武