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我国旅游地产风险规避策略 　　 [提要] 旅游地产是将旅游和房地产两大产业融合衍生的一种新型地产开发模式，已经引起各地政府的高度关注，并在一些地区蓬勃发展。本文对旅游地产开发的内涵和开发模式进行分析，并进一步说明旅游地产开发现状，同时分析旅游地产面临的主要风险，并提出相应的对策。 　　 关键词：旅游地产;开发模式;项目风险 　　 中图分类号：F83 文献标识码：A 　　 原标题：我国旅游地产发展现状及风险浅析 　　 收录日期：2015年12月19日 　　 一、旅游地产兴起的背景 　　 产业的交叉与融合是当今世界产业发展的新趋势，房地产业和旅游业这两大产业在中国经济增长过程中发挥了关键性作用，也呈现融合创新的趋势，旅游地产的概念即是在这一背景下出现的。一方面伴随着我国旅游业的快速发展，居民旅游的模式也开始由观光型向休闲和度假型转变，旅游区的短期或长期居住消费比重不断提高，从而出现大量旅游区地产项目的租赁或购买需求;另一方面我国传统房地产业面临的竞争环境日益激烈，特别是近年来在国家政策的严格调控下，房地产业也面临业态的创新和转型，而旅游概念的引入作为提升项目附加值的重要手段，已经引起房地产企业的高度重视。 　　 二、旅游地产的概念与特征 　　 （一）旅游地产的概念。旅游地产是一门新兴产业，在国际上并没有明确的概念或定义。国外最接近的即为“分时度假”。国内理论界对此也有不少研究，最早是沈飞提出：“旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功能”。此后，人们对旅游地产的认识不断深化和丰富，如吴老二提出：“从广义上讲，所有同旅游相结合的物业都可以叫旅游房地产;从狭义上讲，特指引入分时度假模式的与传统相区别的旅游房地产”。尹罡认为：“旅游地产是一类重要的房地产产品，是旅游性的商业房地产，围绕旅游业的开发及经营，为旅游系统中的旅游企业子系统项目以及旅游目的地吸引力子系统部分项目提供物质空间与相应服务的房地产产品”。邱仁都认为：“旅游地产顾名思义是指旅游加地产，它是一类重要的房地产产品，是旅游性的商业房地产，围绕旅游业的开发及经营，为旅游系统中的旅游企业子系统项目以及旅游目的地吸引力子系统部分项目提供物质空间与相应服务的房地产产品”。丁姗指出：旅游地产是一个更为宽泛的概念，包括景观住宅、度假休闲区、主题公园、康体娱乐区、商业游憩区等多种形式，所有地产开发依附于旅游资源而形成的地产形态都可归类于旅游地产。可以说，上述研究与概念阐述基本已经涉及了旅游地产这一产业的核心和基础，即“旅游”+“房地产”。 　　 （二）旅游地产的特征。总结上述观点，广义的旅游地产是由“旅游+地产”而形成的房地产业及其附着的土地资产运作，从运营角度来说主要有以下特征：（1）毗邻旅游资源或者旅游景区，并以其作为主要特色开发房地产;（2）服务对象主要是休闲度假的游客;（3）旅游地产大多依赖于旅游需求，表现为假期或旅游季节需求旺盛，平时入住率较低，后期物业管理难度较大;（4）资金需求大，环境保护及资源利用要求高;（5）景区土地资产的运作具有一定的垄断性。 　　 三、我国旅游地产产业环境分析 　　 （一）旅游地产面临的需求环境。从我国旅游业的发展阶段来看，理论上旅游业的发展一般都经历了“观光游-休闲游-度假游”三个阶段，各阶段的需求与主要产品有着较大差异。借鉴欧洲到北美再到亚洲的发展经验，可以认为生活水平的提高是旅游地产兴起的原因与动力。 　　 （二）旅游地产主要开发主体。旅游地产自20世纪80年代萌芽，近年来已经成为中国房地产市场的一大热点，以上海、北京、广州、深圳为第一集团;大连、天津、青岛、南京、杭州、苏州、桂林、厦门、成都等中等旅游城市为第二集团;以沈阳、西安、温州、烟台等发展中城市为第三集团形成了一二三线城市层层渗透的局势。近几年，由于国家在银行、税收、资金等方面实施一系列限购调控政策，房地产开发商积极转向商业地产开发，旅游地产投资成为热点，开发队伍迅速扩张。但同时，高额的投资成本、土地的稀缺、对资源环境保护的限制又无形中对此行业的进入设置了屏障。从目前来看，或有意进入此领域的管理或投资者大多由如下两类构成：一是拥有雄厚资金实力的房地产或旅游开发的大型企业。国内目前经营范围涉及旅游地产领域的公司已经有百余家，如华侨城、首创、中信、海航、中旅等大型旅游相关企业，也包括万科集团、珠江地产、万达集团、天鸿集团、万通集团等一大批房地产投资商或开发商，这些企业经营的地产项目开发主要集中于上海、北京、杭州、深圳等大都市周围;二是景区管理机构或地方政府投融资平台。对于开发旅游地产来说，大型房地产商固然在资金和运作上具备一定的经验和优势，但同时也面临着土地获取、规划限制及资源保护的问题。此类问题以往多由风景旅游区