物业管理综合能力第040506讲公共关系、行政管理学、法.pptVIP

第四节 物权法基础知识 二、所有权 （一）性质 整体性 本源性 弹力性 永久性 社会性 第四节 物权法基础知识 （二）所有权的权能 占有 使用 收益：天然孳息和法定孳息 处分 其中使用权是灵魂，处分权则是最终体现。 第四节 物权法基础知识 （三）所有权的限制 诚信原则、禁止权利滥用的原则、相邻关系、他物权、当事人约定都可以构成对所有权的限制 第四节 物权法基础知识 （四）善意取得制度 限制了追及效力，旨在保护交易的安全。 1）对象必须是动产 2）动产必须是基于有偿的法律行为而取得 3）受让人需实际占有该动产 4）取得财产时需出于善意 第四节 物权法基础知识 （五）相邻关系 相邻关系不是独立的权利，但它可以对抗第三人，且不需要登记即可以产生。 第四节 物权法基础知识 （六）共有 1. 分为按份共有和共同共有。 2. 按份共有 第一，在共有物的管理和使用上权利平等，在分配盈利和分担亏损时则按照各自的份额，此系平等与不平等并存。 第二，可以随时分割，可以对自己的部分进行处分，但共有人有优先购买的权利。 4. 共同共有 夫妻共有，家庭共有，遗产未分割前的继承人共有 第四节 物权法基础知识 三、建筑物区分所有权 请按照制度政策这一门的补充教材复习即可。 第四节 物权法基础知识 四、用益物权 它是定限物权，他物权。其标的是不动产。 国有土地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、典权、居住权等。 第四节 物权法基础知识 五、担保物权 担保物权的特征：从属性；不可分性；物上的代位性 担保法规定了三种担保物权： 抵押 质押 留置 第四节 物权法基础知识 （一）抵押权 1. 抵押物 抵押物一般为不动产，但不限于不动产，比如机器、交通运输工具都可。 注意土地所有权、耕地、宅基地、自留地、自留山的使用权不可抵押。但承包的荒山，荒沟等可以抵押。 2. 抵押合同 采取书面形式，禁止流抵押。 3. 抵押的效力 抵押期间，抵押人转让抵押物，必须通知抵押权人；处分抵押物所得的价款，必须提前清偿债务或向第三人提存。 抵押人对于抵押物价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿范围内提供担保。 第四节 物权法基础知识 （二）质押权 质押的核心特征是要转移占有。其对象不能是不动产，只能是动产或权利。 1. 动产质权 质押合同：要采用书面形式，并且要禁止流质条款 质权人的权利：收取孳息，先充抵收取孳息的费用，再依次充抵主债权的利息和主债权。 第四节 物权法基础知识 （三）留置权 （1）只能在动产上产生 （2）债权发生和该动产有牵连关系。牵连关系包括：保管合同、运输合同和加工承揽合同。 在合同中应当约定：债权人留置财产后，债务人应当在不少于两个月的期限内履行债务。如果合同中未约定，债权人同样应该给债务人两个月以上的履行合同的期限。 第五节 法律基础知识在物业管理中的应用 二、物业管理法律关系 主体：物业管理企业、业主及其管理组织、行政监督机关 内容： 权利包括民事权利、商事权利和政事权利。 义务包括专属义务和非专属义务。 客体：物业、权利和行为效果 三、物业管理法律责任 物业管理法律责任制度体系主要包括： 法律责任种类法定制度，法律责任追究和认定制度、法律责任实现制度。而实现又分为自觉主动实现、被动强制实现和法定脱责实现。 第五节 法律基础知识在物业管理中的应用 （二）物业管理法律责任的主要特点 法定责任和协议责任相结合 法律责任的种类和复合关系复杂性 技术规范确定的责任分量比较大 法律责任的承担主体具有特定身份 第五节 法律基础知识在物业管理中的应用 四、物业服务合同 特征： （1）无名合同 它不是委托合同。区别主要表现在：委托合同以委托人名义进行，物业合同以物业企业自己名义进行；委托合同可随时解除，但物业合同不可以；委托合同是不要式合同，物业合同是要式合同。 （2）实现了所有权与管理权的分离 （3） 双务合同 （4） 有偿合同、要式合同 物业管理企业与行政管理部门的关系 服从行政部门的管理 协助行政部门的管理 借助行政部门的管理 支持行政部门的管理 第六章  法律基础知识与应用 第一节 法律基础知识 一、法的概念和特征 广义的法：一切国家制定、认可并保证实施的规范性文件 狭义的法：仅指人大及其常委会指定的法律规范。 二、法的分类 （二）法系 大陆法系－罗马法系，法典法系 英美法系－普通法系，判例法系 第一节 法律基础知识 （三）法的形式分类 按照法所规定的内容和效力的强弱，分为根本法和普通法。 按照法的效力范围，分为一般法和特别法。 按照创制形式或