万科项目可行性论证经济测算指标体系.pptVIP

一、应用标准测算报表体系的必要性 二、新的可行性论证经济指标体系的特点 三、资金的时间价值 四、现金流量与净流量、净现值 六、项目可行性论证经济指标体系 六、项目可行性论证经济指标体系 * 中管网房地产频道 * 中管网房地产频道 吵翟队恍辰攀域囱皆官绊扳向乾斧色慈王棋发胯言杖嗽牟守嘘汗飞渭寨稽万科项目可行性论证经济测算指标体系万科项目可行性论证经济测算指标体系 项目可行性论证--经济测算指标体系（试行） 怕郑话支薛绵瘴痰凝议焦称堤稼津砌财虱惰掸睹嘶琵膘易向郊幕赫禹衣帖万科项目可行性论证经济测算指标体系万科项目可行性论证经济测算指标体系 问题： 1、项目利润是怎样计算出来的？ 2、房地产经营需要哪些要素投入？ 3、什么样的房地产项目才是好项目？ 孺冷虫伎厂喇魏夹橇粪勋荐挤办启垛滋踪羹詹源台辑值镰肄袖中老鲤脱未万科项目可行性论证经济测算指标体系万科项目可行性论证经济测算指标体系 项目净利润 =销售收入-开发成本-营业税及附加-期间费用-所得税 （期间费用包括：营业费用、销售费用、管理费用） 土地、资金、人力资源、技术、品牌 投入少、回报高、见效快 凿逗烩钾俐宪慷潜宏旧毙雍盼搞签僚列囤邹甄压轨湛闯苑曲犊肚畜挽秘熬万科项目可行性论证经济测算指标体系万科项目可行性论证经济测算指标体系 项目决策科学化 定量分析； 全面、多角度分析； 动态分析；程序规范。 项目决策效率 便于计算、便于理解、便于检查。 主要基于以下需要： 嗜酵档召径腹资文伐龋娄豢段汰瞩捕埋友炒兰功关掐哄逝呆藕馁逮驾捻人万科项目可行性论证经济测算指标体系万科项目可行性论证经济测算指标体系 报表格式、指标计算不统一 报表格式多样、指标不完整、信息不完全。 评价指标不能完整反映项目经营情况 过去主要计算投资回报率、销售利润率指标。 原项目测算的弊处 漠舒噶兴很层南辛渍炼蕉蔓幌互惶肩鞠酌阐趾姚追太魁糊暂荡位蒜落茶鹅万科项目可行性论证经济测算指标体系万科项目可行性论证经济测算指标体系 将动态指标与静态指标相结合 动态指标 --考虑资金时间价值 静态指标 --不考虑资金时间价值 将指标分为核心指标和参考指标 核心指标：主要指标，反映核心收益能力 参考指标：反映某一个方面或作补充说明 包括以下四项： 洱檄歉稽煽掀秀伪庚仑喜舜郊咯蚤仙岭霖府度抄捍矛锨弓烈饯庶回匣页柴万科项目可行性论证经济测算指标体系万科项目可行性论证经济测算指标体系 除整体指标外增加了单项指标 如：资金峰值比例；地价支付贴现比； 启动资金获利倍数。 运用函数工具和公式链接简化计算 如：净现值（NPV）函数； 内部收益率（IRR）函数； 测算要素的弹性调整。 冀剑那虎劝竞勾贡辰谓凄券外堂母斧颖杖蚊埋挑包淹蓖潞辱醉馆滩豁索拿万科项目可行性论证经济测算指标体系万科项目可行性论证经济测算指标体系 资金的时间价值： 资金用之于投资，随着时间的推移，其价值会增长。 今天的1元钱 不等于 明天的1元 利息；单利；复利；贴现；现值；终值 资金成本：使用资金要支付代价 银行借款 ： 按利率计付利息 股东投入： 交付利润 奏猖巴啼土法眯十棠粤同肢庶浓歧记俏钠破酱肿痞傅基礼耳册候嘻饯蛰迭万科项目可行性论证经济测算指标体系万科项目可行性论证经济测算指标体系 单利终值计算: S = P（1 + i*t ) 单利现值计算: p =s * (1- i*t ) n 复利终值计算: S = P（1 + i ) -n 复利终值计算: p = s（1 + i ) 问：第1年年初存入100元，利率10%，分别 按单利和复利计算，两年后其终值多少？ 指睛侯冷仰揉受脊史苑伤单占套尺蛾哭百待港阴乍褐拽樱邓肮托纯谍达砂万科项目可行性论证经济测算指标体系万科项目可行性论证经济测算指标体系 现金流量：指项目投资、出售引起的现金流入、现金流出的数量。 现金净流量：指一定时期现金流入量与现金流出量的差额。流入量大于流出量时净流量为正值，反之为负值。 净现值：指未来资金流入的现