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浅议物业服务纠纷常见抗辩 　　摘 要 随着新修订的《中华人民共和国民事诉讼法》的实施，物业服务纠纷类案件数量激增，基层法院花费大量的精力在该类案件上，但取得的效果有限。该类案件的特点在于数量多，但“案情雷同”。“雷同”之处在于大部分的被诉业主都会提出下列三类抗辩：一是物业应承担安保责任；二是物业服务瑕疵应减免物业费；三是已履行抗辩。这三类抗辩虽在情理之中，却非法理所支持。本文将针对物业纠纷类案件中这三个共性的问题展开思考。 　　关键词 安保责任 服务瑕疵 已履行抗辩 　　作者简介：阮君，浙江省金华市婺城区人民法院书记员。 　　中图分类号：D920.5 文献标识码：A 文章编号：1009-0592（2015）09-263-02 　　近几年，金华市婺城区人民法院受理的物业纠纷类案件近乎成倍的增长，而且纠纷的产生地点由原先的个别小区集中爆发，到现在的辖区小区多点开花，其增长的速度远远超出了司法途径的消化速度。物业纠纷的处理，除了要从法律的角度审核物业合同和收费标准的合法性，同时还要兼顾业主的诉求。诉讼中，大部分的业主都会涉及下列三类抗辩：一是物业应承担安保责任，如业主家被盗；二是物业服务瑕疵应减免物业费，如小区卫生差；三是已履行抗辩，如业主答辩已交纳物业费。那么，针对这三类抗辩，作为处理案件的法官来说，如果调解，必然躲不过对这些问题的判断，如果判决，必然绕不开对这几个问题的认定。因此，本文主要将从这三个方面展开讨论。 　　一、第三人侵权下的物业安保责任 　　安保服务作为物业服务的重要内容之一，时时刻刻考验着物业公司的物业服务质量。人的一生中，大部分的时间都生活在自己的住宅区域里，劳动所得的物质财富也大多存放在住宅中，因此，业主对小区的安保服务要求是很高的。但与之对应的是，安保服务存在标准弹性大、投入成本高和安保风险难以预见的特点，导致物业公司倾向于在物业服务合同中制定模糊的安保条款，同时增加免责条款来免除法律责任。这就导致了物业公司的安保投入和业主的安保需求的巨大差距，一旦出现安保事件，极易导致物业纠纷。 　　第三人损害一般分为人身损害和财产损害。人身损害一般有明确的侵权人，不常在物业服务纠纷中出现。财产损害则很难确定侵权人，基本存在于大部分的物业服务纠纷类案件。如何确定物业公司在财产损害案件中的责任就显得十分重要了。 　　1.违约责任的认定。物业公司既不是财产损害的直接侵权人，也无主观上的故意，其安保失职和损害结果的因果关系因侵权第三人的主观介入所切断，故要求物业公司承担侵权责任的依据不足。 因此财产损害还应当从物业公司的违约责任角度入手。安保服务作为物业服务的内容之一，物业公司在收取物业费后，应当履行安保义务，如未尽该义务造成业主财产损失的，应当承担相应的违约责任。违约责任的认定首先应当考察合同的有效性，其次，应当查看是否订立免责条款及是否存在符合法律规定的免责情况，最后再参照合同约定的安保义务来认定物业公司是否构成违约。 　　2.违约责任的大小。物业公司在第三人造成的财产损害中承担责任大小的确定不能简单的套用过错责任的大小。未尽合同义务不能等同于侵权责任中的“错”，因此，物业公司的责任应当界定在补充责任上，其赔偿数额的基准应当限定在直接损失数额内，在侵权第三人确定之后，物业公司可向其追偿。补充责任大小的界定可以依据物业公司的违约程度，并参照可预见性标准来认定，即物业公司应按违约程度承担赔偿责任，但数额不超过其在订立合同时可以预见到或是应当预见到的因未尽安保义务可能造成的损失。 据此，高档小区的物业公司收取高额的物业费，应当承担更严格的安保责任，具体赔偿责任大小还应在个案中予以衡量。 　　3.安保抗辩的处理。在物业纠纷案件中，欠费业主经常以车辆被划、家中被盗等第三人侵权事件来抗辩物业公司的物业费请求权。首先，物业纠纷案件标的额小，事实清楚，法律关系明确，应当以积极调解为主要工作方向，抗辩不等于反诉，不宜将案件复杂化；其次，业主的安保抗辩一般缺乏证据支持，业主本身法律知识匮乏，不宜同案处理，应当告知业主另案提起违约之诉；最后，针对物业公司确实违约的，也应当对违约程度的大小予以区别对待，个案意义上的轻微违约，可以予以口头教育，并不予支持原告请求的滞纳金。 　　二、物业服务瑕疵抗辩 　　物业纠纷案件中另一类抗辩就是物业服务瑕疵抗辩，即物业公司的未及时制止和未及时处理。具体说来有房屋漏水未及时修理、违章搭建未及时制止等。这些情形中有些属于物业服务的不作为，物业公司即无工程建筑资质，也非维修基金保管单位，无法处理一些类别的维修事务；有些是物业服务的慢作为，物业公司没有行政执法权力，在处理违章、违法行为时，怠于履行规劝和举报义务。物业服务合同本应明确载明物业服务提供者应达到的物业服务水平，但现实中，物业服务