浅谈“营改增”新政对房地产业税负的影响及应对措施.docVIP

浅谈“营改增”新政对房地产业税负的影响及应对措施 　　摘要：按照党中央、国务院全面深化改革的重要决策部署，自2016年5月1日起在全国范围内全面推开营业税改征增值税改革试点，现行缴纳营业税的建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳税人将改为缴纳增值税。这次“营改增”覆盖了所有营业税纳税人，涉及面广、任务重、时间紧，大部分纳税人对“营改增”政策还不胜了解，相关政策细则、各地规范文件还在紧锣密鼓不断出台中，纳税人应加强相关政策知识的学习。国家“营改增”政策，是让所有行业税负只减不增，助力供给侧改革。未来只要加强财务管理、规范票据核算，税负的降低将给各行业发展带来新的机遇。 　　关键词：房地产行业；营改增；税负影响；应对措施 　　我国的营改增经历过三阶段，分别为2012年1月1日、2013年8月1日，2016年5月1日营改增试点的全面铺开是我国营改增改革的第三阶段，这次“营改增”覆盖了所有营业税纳税人，对房地产行业、建筑行业影响较大。本文通过对房地产行业、建筑行业纳税现状的分析，分析了影响税负的原因，提出增值税一般纳税人的税负高低，取决于取得增值税进项抵扣税额的多少。未来加强财务精细化管理、规范票据核算，是行业税负只减不增目标实现的关键。 　　一、房地产业税负的特点及其税负分析 　　（一）房地产行业涉及税种较多，税负高 　　房地产行业按目前税制，涉及包括增值税、城建税、教育附加税、土地增值税、企业所得税、房产税、土地使用税、印花税等税种，增值税、土地增值税、所得税是房地产企业三大主要税种。在国民经济各行业中，房地产开发企业的税负是较高的。“营改增”房地产企业主要税种的营业税由增值税所替代，较稳定的5%税率营业税而言，增值税的11%税率，可抵扣进项税额的不足，会导致企业税负增加，管理难度加大也会增加企业的涉税风险。 　　（二）“营改增”之后计税基础的改变，会给企业税负带来诸多影响 　　作为新旧制度衔接，《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目，可以选择简易征收税率为5%。房地产公司行业原按照营业收入5%缴纳营业税率，选择房地产老项目可以选择简易征收税率为5%税率没有变化。计税基础变了，营业税是价内税，增值税是价外税。以收入为计税基础的税费如水利基金，由于收入是不含增值税额的，会有所减少。 　　房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额。选择一般计税方法的企业，可以通过取得合法有效的增值税专用发票抵扣进项税额以降低企业税负。 　　（三）“营改增”是税制发展完善的途径，有利于企业提高市场竞争力 　　营业税是对销售收入全额征税，增值税征收是一个链条，上游企业纳税，下游企业抵扣，只对企业增值部分纳税，避免了营业税税制下的重复征税。这次税制改革也将给房地产行业带来新的发展机遇，管理水平将直接影响企业税负，对企业管理水平提出了更高要求。企业只有加强各个环节管理，加强纳税规划，确保每个环节成本都能取得可抵扣的进项税额发票，才有可能实现企业税负只减不增得目标。管理水平提高，将有利于提高企业市场竞争力。 　　二、“营改增”税改对房地产业税负的影响 　　（一）有利影响 　　1. 纳税义务发生时间的变化。《营业税暂行条例实施细则》规定，销售不动产收到预收款的纳税义务发生时间为收到预收款的当天。《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定，只有建筑企业和提供租赁服务，纳税义务发生时间为收到预收款的当天，收到预收款的当天不是房地产企业销售不动产的纳税义务发生时间。房地产开发企业收到预收款时，未达到纳税义务发生时间，不开具发票，应按照销售额的3%预缴增值税。可见销售不动产的增值税纳税义务发生时间比营业税纳税义务发生时间，政策发生了变化。 　　2. 允许销售额中扣除土地价款，是对房地产开发企业重大利好。“在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。”房地产开发企业为取得土地使用权支付的费用包括土地出让金、拆迁补偿费、征收补偿款、开发规费、契税、城市基础设施配套费等。目前符合扣除范围的土地价款只有土地出让金，扣除凭证为省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。 　　3. 现行政策对于房地产开发企业销售额中扣除土地价款，未规定不得全额开具增值税发票。因此适用一般计税方法的增值税一般纳税人，可以全额开具增值税专用发票。不会因为房地产企业扣除土地价款，影响购买方进项税额的抵扣。