某住宅项目可行性研究报告(房地产开发项目可行性研究报告).docVIP

某住宅可行性研究报告 目录 一、总　论 3 1.1项目概况 3 1.2可行性研究报告的编制依据 5 1.3综合评价和论证结论 5 1.4存在问题与建议 6 二、企业基本情况 8 2.1公司概况 8 2.2人员状况 8 2.3财务状况 9 三、产品需求分析和改造的必要性 10 3.1产品需求分析 10 3.2改造的必要性 12 四、改造的主要内容和目标 15 4.1改造的主要内容 15 4.2目标 15 4.2.1生产规模 15 4.2.2产品质量标准 15 4.2.3带动效益 16 4.2.4新增就业人数 16 4.3生产工艺 16 五、投资估算与资金筹措 18 5.1投资估算 18 5.2资金筹措 21 六、人员培训及技术来源 23 6.1人员培训 23 6.2技术来源 24 七、项目实施进度计划 25 7.1项目进度 25 7.2进度安排 25 八、效益分析 26 8.1经济效益分析 26 8.2社会效益分析 27 九、环境影响分析 29 9.1项目生产过程产生的污染物对环境的影响 29 9.2环境保护与综合治理措施 29 9.3环境影响评价 30 十、结论与建议 31 10.1结论 31 10.2问题与建议 31 一、总 论1、项目建设背景 根据南昌市城市规划发展的需要以及沿江东路片区控制规划要求，上海金厦房地产有限公司已通过拍卖取得原江西第四建筑工程公司，共90.9亩。开发建设用地及土地用途性质变更手续由南昌市土地管理局和市规划局办理。 该项目初步方案设计已经完成，项目建议书已经省计委批准，各项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。 2、项目概况 （1）项目名称：“风华盛世” （2）建筑规模：12-7F、2-11F、2-12F （3）建设地点：沿江东路（原江西第四建筑工程公司） （4）规划用途：居住、商业 （5）建设单位：上海金厦房地产有限公司 （6）经营类型：房地产经营、综合技术服务员、咨询服务 （7）企业性质：其他有限责任公司 （8）资质等级：二级 （9）企业概况：上海金厦房地产有限公司于1992年8月正式成立。公司现有员工60人，其中各类职称的技术经济管理人员30人，注册资金2000万元，资质等级为二级。公司资金技术实力雄厚，管理严密，能够独立承担各类大中小型房地产项目开发与建设，自公司成立以来，先后开发的项目有：九江市赵家花园18000平方米旧房改造开发项目。目前在规划和开发建设的项目有：南昌市建设路284号省建总公司建苑住宅小区旧宅基地改造项目等。公司采取新工艺、新技术，不断坚持科学管理，以“开拓、求实、优质、高效”为宗旨，竭诚为社会各界服务。 （10）工程概况：“风华盛世”项目占地90.9亩，约60600平方米，总建筑面积109000平方米。其中住宅104640平方米，高层住宅为13920平方米，多层住宅为90720平方米，商铺4360平方米；容积率1.8，绿化率35%，建筑密度25%。 （11）资金来源：本项目建设资金由上海金厦房地产有限公司自筹和银行贷款，不足的投资通过预售房款来解决。 根据收益计算，所得税前项目的财务内部收益率为14.83%，财务净现值（Ie=10%）万元。财务分析结果表明，项目的社会效益和经济效益较好。 3、可行性研究报告编制依据 （1）省计委计投[2004]32号文《关于“风华盛世”项目建议书的批复》； （2）上海金厦房地产有限公司签定的《国有土地使用权出让合同》； （3）南昌市规划设计院《沿江东路沿线控制性详细规划》； （4）上海同济大学建筑工程学院设计研究院《“风华盛世”项目初步规划方案》； （5）原江西第四建筑工程公司地质勘测资料； （6）南昌市城市规划局《南昌市土地使用变更通知书》； （7）省审计事务所验资证明； （8）中国建设银行江西分行资金证明； （9）国家计委《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）； （10）建设部《房地产开发项目经济评价方法》； （11）国家计委《投资项目可行性研究指南（试用版）》 4、可行性研究报告研究范围 根据“风华盛世”项目建议书批复和初步规划方案，本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略、建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。 5、研究结论及建议 本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已在办理，部分建设资金通过自筹和银行贷款来解决，其余部分由预售房款解决，现场建设条件具备。针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和南昌市已有一部分收入较高的住宅消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对南昌市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。 从目前房地产市场分析，商品住宅结构性矛