武汉后湖花园投资项目可行性研究报告.docVIP

武汉市后湖花园投资项目 评 估 报 告 书 二〇一二年十月 目 录 目 录 1 第一章 总 论 3 项目背景 6 6 2.2 项目建设必要性 7 2.3 项目承担单位概况 10 2.4 项目区概况 11 第三章 市场分析 13 13 3.2 国内市场分析 13 3.3 市场潜力分析 14 3.4 马铃薯淀粉的价值 15 3.5 市场营销策略 16 第四章 项目选址与建设条件 17 17 4.2 自然条件 17 4.3 配套条件 17 第五章 项目方案设计 18 5.1 建设规模及产品方案 18 5.2 生产技术方案的选择： 18 5.3 马铃薯淀粉生产工艺 20 5.4 产品质量标准 23 5.5 设备选型、采购及卫生要求 24 5.6 建筑内容与卫生要求 26 5.7 公用工程 28 5.8 抗震设防 28 5.9 总平面布局 31 第六章 原材料供应及运输量 32 6.1 原材料消耗及供应 32 6.2 运输量 32 第七章 环境保护与安全卫生 34 34 7.2 安全卫生 38 7.3 卫生保障措施 38 第八章 项目建议实施进度 39 第九章 企业组织、劳动定员及培训 40 9.1 企业组织 41 9.2 劳动定员 41 9.3 人员来源、要求及培训 41 9.4 项目运行管理 42 第十章 投资估算与资金筹措 43 10.1 投资估算 44 10.2 资金筹措 46 10.3 投资使用计划 46 10.4 项目资本金 47 第十一章 财务评价 47 11.1 财务评价说明 48 11.2 销售收入和销售税金及附加估算 49 11.3 总成本费用估算 49 11.4 利润总额及分配 50 11.5 财务盈利能力分析 50 11.6 清偿能力分析 51 11.7不确定性分析 51 第十二章 社会效益 54 结 论 55 由于后湖属于新区开发，目前区域楼盘客户主要还是周边地区，来源并不广泛，客源挖掘潜力较大。客户类型主要为国家行政企事业单位，科研教育单位，个体私营业主这几种常规的住宅消费类型。 1.2购买力 来此区域置业的客户购买力较强，贷款买房已成为消费主流。 1.3购买动机 此区域置业的客户多为二次置业，客户购买动机主要为改善居住环境． 1.4客户认同的因素 选择在此置业的客户对小区的认同因素依次为： 因素 环境好 距离近 户型合理 付款方式 价格 升值潜力 比例 70% 50% 50% 20% 20% 15% 从成交客户因素分析客户多认同区域环境，其次是距离远近（即离工作单位或原有居住区域远近），户型合理，付款方式灵活，价格，地段发展前景。 第四章 项目开发经营优势点与机会点分析 一、房地产投资项目开发经营机会形成模式 经营机会的实质是寻求、识别、把握企业可进取的市场空间。经营机会是外部市场、环境条件中的有利条件的综合态势与企业本身优势的结合。经营机会转化为项目个性以后，即成为在激烈的市场竞争中项目的优势点、竞争点、卖点。 二、项目开发经营优势点 本报告一、二、三部分对该项目作开发经营环境分析时，已作了许多讨论。现对该项目真正的、突出于后湖乡住宅市场的优势点集中如下。 （1）项目开发经营期几年内相关的经济大“势”。 ①国家宏观经济走出低谷，进入上升繁荣期，恰恰是本项目的开发经营期。 ②住宅业房改、金融、投资、财政、市场管理等政策逐步到位，住宅业将面临有利的政策法规环境。 ③置业意识——古往今来中国文化观念的组成部分，已经重新泛起，并将成为全社会占主导地位的消费观念。全社会小康后的家庭消费将首先集中在住房条件的改善方面。 （2）项目的区位优势与地段优势及其发展空间与规模 ①后湖花园的自然环境，在武汉市得地独优，其远离市中心； ②后湖花园可作为江岸区、后湖乡企事业单位人员，私营、民营企业家理想的生活基地； ③后湖花园占地近百多亩，规模适中，可作为经济住房，是置业的理想地方。 （3）项目公司企业领导核心与公共关系状态。 ①项目开发公司领导核心可实行新组建的班子，在人事、财务管理等方面可实行全新的体制， ②项目开发公司领导层经营思想应以营造精品品牌，为武汉市人民，后湖乡政府作出贡献。 ③项目也可以运行类似于BOT 模式，这也将将得到政府的充分支持。 上述这些优势点的正确运用，有利于开发项目的打造良好的基础。 三、项目开发经营机会点 （1）整个江岸区后湖乡人口众多，外来人口也较多，而且私营，民营企业今年来不但增加，收入水平也不断增加，加之后湖乡的大规模建设活动，使得整个后湖乡的房市较为活跃，有利于新项目的上马开工。 （2）项目区域位置远离市中心，自然环境得天独厚，加之其成本较市中心同类物业便宜，而且近年