珠华商业广场可研报告.docVIP

 目 录 第一章 总论 1 一、项目概况 1 二、项目背景及项目的必要性 2 三、项目研究结论 4 第二章 项目产品市场分析 8 一、矿产品现状及加工利用趋向 8 二、矿产品需求预测 8 第三章 项目资源条件评价 10 一、矿区总体概况 10 二、设计项目资源概况 10 第四章 项目建设规模与建设内容 14 一、项目建设规模 14 二、项目建设内容 14 第五章 项目选址分析 15 一、矿区位置、隶属关系 15 二、交通区位 16 三、政策优势 17 四、社会经济条件 17 五、市场环境 20 六、矿床开采技术条件 20 第六章 主要建设方案 22 一、技术方案综述 22 二、矿床开采方案 24 三、主要设备方案 34 四、土建工程方案 36 第七章 原材料、能源及燃料供应 37 第八章 总图运输与公用辅助工程 38 一、总图运输 38 二、公用辅助工程 39 第九章 环境影响评价 41 一、矿山地质环境现状 41 二、矿山地质环境预测 41 三、环保措施 42 四、水土保持 44 第十章 劳动安全卫生与消防 45 一、编制依据 45 二、化工矿山生产中主要危害因素 45 三、主要防范措施 46 四、消防 48 第十一章 组织机构及人力资源配置 50 一、组织机构 50 二、人力资源配置 51 第十二章 项目实施进度 52 一、建设工期 52 二、项目实施进度安排 52 第十三章 投资估算及资金筹措方案 53 一、估算依据与估算条件 53 二、估算结果 53 三、资金筹措方案 53 第十四章 财务分析 54 一、财务评价基础数据与参数选取 54 二、销售收入及利润估算 54 三、财务盈利能力分析 56 第十五章 结论及建议 57 一、结论 57 二、建议 58 第一章 总论 项目背景 项目名称 珠海珠华大厦商业综合发展项目 项目报告编制依据 《珠海市城市规划委员会会议纪要》（2009第24期） 《珠计资投（2001）073号文件》 《珠海市城市规划委员会会议纪要》（2009第18期） 《关于珠华大厦商业综合发展项目事宜的请示》珠规地（2009）486号 《建设用地规划许可证》 《建设用地批准书》 《珠海市城市总体规划（2001-2020）》 《珠三角地区改革发展规划纲要(2008-2020年1999年经珠海市计划委员会珠计资预（1999）070号文件和珠计资投（2001）073号文件批准立项，2001年4月经珠海市建设委员会和省市计划委员会批准取得了单项房地产的资质证书及《建设用地批准书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《固定资产项目投资许可证》、《建设工程施工许可证》、于珠海市城中村改造的政策影响，工程一直处于缓建状态，2003年底政府批准开工，办完全部开工手续，并已领取《建设工程施工许可证》、《占用绿地许可证》等所有开工证件。新股东入驻公司后审时度势调整战略，立点未来，将项目定位成为珠海标志性建筑——250米高的“珠华双塔”，根据2009年《珠海市城市规划委员会会议纪要》（第24期），项目占地面积21,662.36平方米，容积率调整为12.2，规划建筑面积为264,280平方米。 建成后对美化城市景观，发展将起到极大的推动作用。围绕全面提升城市社会文明度、经济富裕度、环境优美度、资源承载度、加快推进城市彰显的城市个性与文化品位，不断提升市城市综合功能与城市品质，为加快打造现代宜居城市奠定坚实的基础。图1 项目区位图 建设规模和主要建设内容 项目总用地面积21,662.36平方米，占地面积为11,644平方米，容积率为12.2，规划总建筑面积264,280平方米。 项目由两座塔楼组成，一栋为甲级写字楼，一栋为五星级酒店，主要建设内容包括： 综合商场：位于1至7层裙楼内，商业建筑面积70,623平方米； 酒店及产权式酒店：建筑面积98,657平方米； 写字楼：建筑面积90,000平方米； 其中管理及配套用房：5,000平方米。 项目总投资及资金筹措 项目总投资约为399,818万元。其中土地成本41,379万元、前期费用7,225万元、建安工程费324,137万元、基础设施建设费1,100万元、开发期税费22,724万元、不可预见费3,252万元、租售费用8,913万元、财务费用21,488万元。 资金筹措方式：实现项目开发需要的资本投入为139,818万元，其余建设资金通过借款和销售收入再投资等方式来合理解决，其中借款金额为260,000万元。 主要技术经济指标 表1 主要技术经济指标和经济评价指标一览表 技术经济指标 项目 数值 项目总用地（平方米） 21,662 项目净用地（平方米） 11,644 总建筑面积 264,2