东门深圳名牌商品购物中心策划.docVIP

东门深圳名牌商品购物中心策划档案 一、项目概况 二、商业市场调研 三、项目主流定位 四、规划设计 五、经营理念 六、人性化形象包装 七、创新营销模式 八、综合提案 一、项目概况 东门深圳名牌商品购物中心 位于深圳东门旧城规划的14-04地块，改地块规划要求以2-3层底层建筑为主，紧邻规划之老姐广场与风貌街，这是一个系统营销工程，每一步都要走好，而营销布局更是至关重要的。如何建造出令商场租赁者感到满意，让消费者向往的大型购物中心，发展商比寻吧好如下几关： 1，市场调查细腻全面 2，规划设计新颖合理 3，经营理念，以客为先 4，形象包装的人性化 5，营销模式独特 二、商业市场调研 市场调研主要有三个方面的内容：深圳整体商场分析、深圳东门片区的市场状态调研、竞争对手的调研和消费者调研。最终是要解决“物业卖给谁”、“怎样迎合市场”、“如何创造自身特色”和“如何脱颖而出”的问题。 1，深圳商业市场走势分析 整体市场分析 据深圳市统计信息局社会经济调查中心资料显示，近两年房地产销售价格总水平较上年下降0.6%，房地产租赁价格总水平下降5.3%，写字楼、商业用房等都较为萧条、交投淡静，价格一直在低位徘徊并略有下挫。宏观环境的不景气和商铺的供过于求是商铺市场整体偏淡的重要因素。 个盘市场活跃 总体市场的淡市，并不排除局部市场的活跃，商铺发展商在淡市里灵活的市场应变能力是热点商铺走强的主要原因。 东门商业物业大多已投入使用，在建和在售，待建物业不多。多华强片区的商铺市场则竭力追赶，世贸商城，现代之窗、佳和市场、紫荆城、海润广场等全面出击。不甘示弱。就深圳目前的总体情况看，商铺市场都面临供求失衡的问题，物业价格也只能在相对低位徘徊。难过过近年来长期不景气的地产市道的洗礼，许多发展商也在商铺的建设、租售及经营中积累了一定经验，发展商的应变能力及综合素质都有较大的提高。 2，东门片区商业市场现状分析 东门、人民南（国贸）及华强北三大商区都是时下众望所归的商业旺区。 东门作为老字号，其经营的中低档日用小商品早已深入人心，商业的繁荣有着广泛的人心和人气基础，同时也培养了一大批忠实的投资置业者和经营者。 人民南路商业配套设施完善，加上近罗湖口岸出入境认识较多，使这一带成为高档商业区。 东门商区和人民南商去互相补充，连为一体，长期以来一直是深圳商业的代表，置业者也以香港人和来深圳时间较长的老深圳人居多。正式由于这两个商区有着强劲的市场支撑，以至在这一带商服物业严重供求失衡的情况下价格仍能在较高的台阶基本持稳。 华强北则是新兴的综合商业区，区位优势极为明显。但另一方面，华强北原本是以工业区为主要功能，虽历经改造但总体硬件仍然落后，而且新兴商区的价值体现也需要一段时间磨练。所以在现阶段，尽管华强北的日均人流并不在东门，人民南两区之下，但其商服物业的市场价格差距还是悬殊较大。 东门商铺以老字招牌和人流量以及改造后的总体商业格局为最大吸引，人民南的商铺以靠近口岸和品牌优势的高附加值为最大心音，华强北的商铺则以发展后劲和相对低价位最大吸引。 3，项目自身状况分析 （1）项目交通状况分析 商城所处的东门商圈是罗湖东门老街经全面改造后面向未来，衔接内地与香港的深圳市商业中心区，对外联系均十分便利。 项目南面紧临的深南东路是贯穿深圳东西的第一大动脉，百米内的换乘中心与东门站是有名的站点，数十路大中巴穿梭于市区各地。 项目南侧东西向的解放路，一直是东门重要的商业道路，东面与西面南北向的东门中路与人民北路均为构筑东门商业街区之主要的交通要道；北面的二楼街是临街商铺首选。 项目周边由新园路，立新路，东门中路，永新路与深南铺道围合而成步行街区，使游览、购物功能体现更完备。 本商城西侧与北测的风貌街与老街广场形成巨大人流。这在将使某某商城成为汇聚人流的中心。 （2）项目街区功能分析 本商城周边聚集了方海商苑、中威商业广场、利联太阳广场、南塘商业广场、大世界商城、茂业百货、天龙广场、越港商业中心、宝华楼、耀华楼、鸿展广场等大批高素质的商业楼宇，形成非常浓厚的现代商业中心的总格局。据统计，每天前往购物、观光、办事的客流量达到四十万人。 从大的街区而言，商城处在人气畅旺的大商圈中，非常适合做大商业。 从小的街区而言，商城处在东门的中心地带，依据东门的传统经营项目考虑，有浓厚的经营服装、日用品、百货及配套产品的商业氛围。 （3）项目环境景观分析 本商城外立面清新，典雅、流畅俊朗，层次感和韵律感强烈，构成东门商业街区内一道魅力的建筑风景。标志性较强。 商城北侧的老街广场，是东门仅有的三个广场之一，有较好的聚集人气的作用，将使这一带形成人气的自然流动与停留，对项目有良性影响。所配备的青铜大钟将成为使命重大活动