世联-大亚湾项目营销策划报告幻灯片.pptVIP

2 大亚湾宏观经济发展持续向好，呈现高速、强势发展态势 以中海壳牌龙头的第二产业发展迅猛，第三产业平稳 石油石化类项目成为经济发展的强力引擎，国际管理型人口剧增 ——2005年7月21日全球第二大石油和化工仓储公司——欧德油储集团公司在大亚湾石化区举行奠基仪式。 ——2005年7月27日惠深沿海高速公路控制性工程——牛湖山隧道动工。 ——2006年2月10日中海壳牌南海石化投产，项目总投资42亿美元。 ——2006年6月广东LNG惠州电厂投产，总投资约85亿元人民币。 ——2006年7月1200万吨南海炼油项目投产，基建投资193亿元人民币。 ——2007年4月9日深圳比亚迪携巨资60亿元人民币投向大亚湾。 ——2007年4月9日碧桂园在惠东开发凤凰城（集商住、休闲旅游配套项目和五星级酒店业一体的综合房地产项目），投资总额100亿元人民币，该项目与大亚湾霞涌紧密相连…… 大亚湾区域经济发展迅速，人均GDP大幅增长，房地产也快速发展 大亚湾规划定位惠州南滨海新区，项目位于行政商务区（城市功能重点区） 本项目位于中心区北片，片区的起点高、可建设性强的规划为项目赢得了发展先机 大亚湾区产业与周边城区形成有机互补 未来交通网络提供动力，为吸引外地客增多了筹码 大亚湾规划——参考图片 大亚湾规划鸟瞰图 大亚湾宏观经济与规划——小结 2007年1-4月中央重大政策一览表 后市政策预测：短期内整体影响有限，物权法和人民币升值形成正面影响 大亚湾土地政策：整治拉开序幕，难度和范围不容忽视 大亚湾土地政策：土地放量较大，未来竞争形势严峻 大亚湾土地市场：放量大，工业用地主导，居住用地数量少但规模大 大亚湾土地市场：放量大，工业用地主导，居住用地数量少但规模大 国家政策——小结 大亚湾区供应集中，大盘时代来临，未来竞争不明确 惠阳区快速成长，集约发展 熊猫国际一期三组团——户型展示：引导韩式居住潮流，动静区分离 大亚湾区拟售住宅资料表 惠阳区拟售住宅资料表 房地产市场——小结 项目回顾 整体定位—— 产品定位－公寓 产品定位－住宅与商业 产品功能、档次及特征定位 深圳客户成为大亚湾主流需求，当地大型企业员工及公务员次之 访谈和市场调研的结果表明：本地客户以自住需求为主，深圳客户以投资需求为主 调研表明以投资为置业目的的客户占有市场较大比重 访谈表明住宅置业者心理接受价位在3600－3800元/㎡左右，基本切合市场的实际价格 形象定位—— 片区典型项目价格走势 项目入市期片区价格预测 基础价值—— 户型、公建、园林、品质 拓展价值—— 交通、地段、配套、社区氛围、物管 外延价值—— 实效营销、品牌、形象 本项目入市期价格预测 项目属性概况——区位、交通 本项目位于大亚湾经济技术开发区，规划中心区行政商务区内，交通路网发达 项目四至及地块特征 地块平整，呈规则的长方形状，且具备良好的自然山景资源 项目南临澳霞大道、大亚湾市政府和体育馆，东临25号云路，西临市政路，北临一条双向四车道的车行道 本项目自东向西由低向高错落排布，较宽的楼间距保证了项目的高舒适性 楼间距29－33米，舒适性佳 项目东侧布置18层小高层住宅对东面行车道抗性不大，西侧布置较高的高层住宅最大程度上实现了项目的高价值 本项目具备两个核心景观区，保证了小区丰富的景观资源和高舒适度 项目东侧两层绿化隔离带有效的阻隔了澳霞大道的车流影响，但同时也阻碍了项目东侧商业氛围的形成 本项目对外交通通达性佳，对内实行有效的人车分流组织，全地下停车保证了项目的高品质 经济技术指标 占地面积：43100平米 建筑面积：162568平米 住宅建筑面积： 98000平米； 商务公寓建筑面积：24000平米； 酒店公寓建筑面积：14000平米； 商业建筑面积： 10600平米； 地下车库面积： 15968平米； 绿地率：48％ 酒店式公寓和商务公寓较好的提升了项目的形象和档次，但整体立面效果不利于地标形象的建立 本项目住宅户型以两房、三房为主，辅以少量四房、五房和六房 产品户型分析要素 户型价值及创新点——户户带入户花园、大露台设计，采光通风佳 不足之处： D－3沿路面设置，小区园林景观面较为狭窄，户型面积稍大 C－7小区景观视野开阔，价值点最大，户型面积相对较小，且卫生间设置较少 户型价值及创新点——客厅和主卧均带大露台，景观资源丰富，阳光餐厅大亚湾独创 户型优势（E-1）： 客厅、主卧延展空间大露台，充分体现生活舒适度，且透过露台观看园林景观资源。 入户花园与餐厅透明连接，构建阳光餐厅。 户型劣势（E-1） ： 次卧门与公共洗手间门相对，相互干扰。 挑高露台和入户花园隐私、安全性不容忽视。 户型价值及创新点——客厅