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深圳沙井裕客隆项目投资可行性分析报告 广州市广百置业有限公司 2009年9月22日 目录 第一章 总论 1 1.1项目提要 1 1.2可行性研究报告编制依据 4 1.3综合评价和论证结论 5 第二章 项目背景及必要性 8 2.1项目建设背景 8 2.2项目建设的必要性 13 第三章 建设条件 17 3.1项目区概况 17 3.2项目实施的有利条件 20 第四章 市场分析与销售方案 25 4.1市场分析 25 4.2市场风险与控制 36 第五章 建设规模、产品方案与建设进度安排 38 5.1建设规模 38 5.2产品方案 40 5.3建设进度安排 41 第六章 生产工艺技术方案 43 6.1项目组成 43 6.2产品采用的质量标准 44 6.3主要技术方案 45 6.4主要设备选型 57 第七章 主要原材料、动力供应 60 7.1主要原材料供应 60 7.2动力供应 60 第八章 总图运输与工程设计 61 8.1总平面布置与运输 61 8.2土建工程 62 8.3公用辅助工程 64 8.4供电 65 8.5辅助生产设施 65 8.6地震设防 66 8.7消防 67 第九章 投资估算与资金筹措 68 9.1总投资估算 68 9.2资金筹措方式与渠道 72 第十章 经济效益评价 73 10.1基础数据与参数选择 73 10.2总成本费用估算 73 10.3销售收入及税金估算 75 10.4财务评价 76 10.5风险分析 77 第十一章 环境保护 78 11.1综述 78 11.2所选地址在环境保护方面的优缺点分析 78 11.3污物排放治理方法 78 11.4绿化 80 11.5环境影响评估 80 第十二章 劳动定员 82 第十三章 结论与建议 84 13.1可行性研究结论 84 13.2问题与建议 85 第十四章 附录 87 14.1附表 87 14.2附件 87  第一部分 项目简介 一、项目名称 裕客隆购物广场项目（以下简称“ 项目” ） 二、项目的地理位置 裕客隆购物广场位于深圳市宝安区沙井镇中心沙井路180号，处于深圳市宝安区沙井街中心区。广深高速新桥出口进入中心区新沙路西端，街道办转入沙井路约1公里即到。 示意图 卫星图 三、项目的交通状况 项目坐落在沙井区沙井镇中心城区，650路 755路 758路 781路 四、项目规模 项目建筑面积28494.70 m2，共有四层，每层楼高5.1米。首层建筑面积为7931.07 m2 ，楼板荷载300 KG／㎡。第二层建筑面积为7664.65 m2 ，楼板荷载300 KG／㎡。第三层建筑面积为7654.92m2 ，楼板荷载300 KG／㎡。第四层建筑面积为5244.06m2 ，楼板荷载300 KN／㎡。合计28494.70 m2。另有露天停车位160个。 室内实景 五、业主的基本情况介绍 该项目的业主是一个家族企业，企业中的几个负责人都是一个家族里的几代人，他们家主要人员都在东莞虎门从事服装相关的生意，之所以来到深圳沙井开商场，也是因为朋友介绍，在项目建设阶段由于缺乏资金，丁家便通过朋友介绍垫资了部分，从而取得建成后物业二十年的租赁权，同时，承租价格较周边物业也低很多。 六、项目的其他情况 （一）经营状况 项目于2004年开业至今已有5年多，在沙井路商圈具有一定知名度，目前经营定位中低端零售市场，场内商品普遍档次不高，业态较为单一。 项目1000米辐射范围内建筑以工业区厂房、村民自建房及厂房宿舍为主。 沙井路商圈零售商业多集中于项目以北沙井汽车站一带，项目周边商铺以手机通讯零售为主，项目以南则以休闲娱乐业居多。 目前除首层华源门诊、大地通讯、中国移动、海王星辰、肯德基，以及三层的整体租赁租户外，其余商户均于2009年年内到期。 （二）租金成本 本项目由裕客隆向沙井村委租赁，租期20年，原始租金15元/平方米，合共417000元/月，每五年递增15%。目前该商场开业已将近五年。 时间段 租金单价 原合同条件 约定条件 2004——2009年 15元/m2/月 15元/m2/月 2009——2014年 17.25/m2/月 15元/m2/月 2015——2019年 19.84/m2/月 17.25/m2/月 2020——2024年 22.82/m2/月 19.84/m2/月 由于之前与对方经过深入且富有成效的谈判，对方承诺在我司接手后，与村里重签合同时，承租价格不作递增，依据原合同重新计算递增时间，且已于村里达成一致意见。仅此一项，在剩余的合同期内，共计节约租金成本1300多万元。 七、项目的进程 我司从2009年7月初开始接触该项目，在广州市总商会的介绍下，