中远山东菏泽房地产住宅项目市场可行性研究与定位报告.docVIP

山东菏泽住宅项目 市场调查及项目定位 可 行 性 研 究 报 告 二零零六年十一月 目 录 第一章 总论 1 一、项目概况 1 二、项目背景及项目的必要性 2 三、项目研究结论 4 第二章 项目产品市场分析 8 一、矿产品现状及加工利用趋向 8 二、矿产品需求预测 8 第三章 项目资源条件评价 10 一、矿区总体概况 10 二、设计项目资源概况 10 第四章 项目建设规模与建设内容 14 一、项目建设规模 14 二、项目建设内容 14 第五章 项目选址分析 15 一、矿区位置、隶属关系 15 二、交通区位 16 三、政策优势 17 四、社会经济条件 17 五、市场环境 20 六、矿床开采技术条件 20 第六章 主要建设方案 22 一、技术方案综述 22 二、矿床开采方案 24 三、主要设备方案 34 四、土建工程方案 36 第七章 原材料、能源及燃料供应 37 第八章 总图运输与公用辅助工程 38 一、总图运输 38 二、公用辅助工程 39 第九章 环境影响评价 41 一、矿山地质环境现状 41 二、矿山地质环境预测 41 三、环保措施 42 四、水土保持 44 第十章 劳动安全卫生与消防 45 一、编制依据 45 二、化工矿山生产中主要危害因素 45 三、主要防范措施 46 四、消防 48 第十一章 组织机构及人力资源配置 50 一、组织机构 50 二、人力资源配置 51 第十二章 项目实施进度 52 一、建设工期 52 二、项目实施进度安排 52 第十三章 投资估算及资金筹措方案 53 一、估算依据与估算条件 53 二、估算结果 53 三、资金筹措方案 53 第十四章 财务分析 54 一、财务评价基础数据与参数选取 54 二、销售收入及利润估算 54 三、财务盈利能力分析 56 第十五章 结论及建议 57 一、结论 57 二、建议 58 第 一 章 前言及相关说明 一、调查目的 项目位于山东省菏泽市城市新区。基地南面靠主干道康庄路，西侧毗邻天香路，北侧及东北侧为赵王河，赵王河对岸为市政广场及市政大厦。周边交通便捷，区位条件良好。基地与赵王河相距非常近，是理想得安家置业居所。基地正南面是城市视廊——华英路，其商业价值极具潜力。 项目的基础设计因素均已经设计完毕。在项目开发销售之前，进行本次市场调查，调查目的如下： 1、基于区域远景发展规划，结合现有供给，分析项目应有的特点和个性。 2、通过需求调查，确认主导客户群并分析其消费行为习惯和消费需求。 3、通过需求调查和供给调查，分析住宅的发展趋势，引导项目定位。 二、调查方式 本次调查主要采取定向项目咨询以及问卷访问式调查方式，具体调查形式有三种，即：竞争项目定向咨询、成熟住宅区入户访问、街头随机访问。 三、调查过程的说明 为体现调查样本选取的分层原则，每种调查形式均确定了不同的样本选取区域。竞争项目定向咨询区域包括西城区和东城区及发展沿线：中富奥斯卡春城、曹州·江南御景园、青年湖南华广场、菏建明馨园、文心花园、明珠花园、金盾花园、景昀园、天香广景华城、金都华庭、华瑞花园、鑫源国际城市、佳和花园、帝都花园、南华康城、恒盛菏泽大市场、怡和苑、名门御庭。住宅区入户访问选取的区域是：菏建明馨园、天一御景园、怡海花园、牡丹家园、范蠡家园。街头随机访问选取了两个大型商厦：南华；鲁能。 调查时间是十一月二日至十一月四日，共采集样本654份。经过认真核对区分，有效样本626份。其中：住宅区入户调查485份（菏建明馨园44份；天一御景园区83份；怡海花园65份；牡丹家园62、范蠡家园区93份、金都华庭和佳和花园区138），占总数的77.5%；街头随机调查141份（南华77份；鲁能64份），占总数的22.5% 有效样本已全部输入到计算机中，利用专门编制的“数据统计系统”进行统计和数据处理，并依此进行客户需求心理进行分析。 四、项目的基本情况 项目定名为园小区，位于山东菏泽地区，南靠主干道康庄路、西侧毗邻天香路，北侧及东北是赵王河。周边交通便捷，区位条件良好，是今后城市居住未来发展的主要方向。占地面积37372平方米，总建设面积120598.9平方米。 第 二 章 宏观环境 与房地产市场的发展 第一节当前宏观经济运行状况 对房地产市场的影响 一、我国宏观经济周期分析 自1956年开始，迄今为止，我国已经走过了十个五年计划，进入了“十五”计划的最后一年，在这十个五年计划之中，我国经济得到了蓬勃的发展，保持了较高的增长速度。特别是近年来，经济整体走势在国家有效的宏观调控之下，表现出了良好的周期性发展态势。 借助中国1