北京城铁5号线配套商业开发项目建议书.docVIP

北京城铁5号线配套商业开发 项 目 建 议 书 2011年06月 目 录 第一章 总 论 3 一、项目摘要 3 二、可行性研究报告编制依据 3 三、综合评价和论证结论 3 四、问题与建议 3 第二章 项目背景 3 一、项目提出的背景 3 二、项目建设的必要性 3 第三章 建设条件 3 一、项目概况 3 二、项目建设的有利条件 3 三、主要障碍因素及解决方案 3 第四章 建设单位基本情况 3 一、建设单位概况 3 二、研发能力 3 第五章 市场分析与销售方案 3 一、市场分析 3 二、产品生产方案 3 三、销售策略和营销模式 3 四、销售队伍和销售网络建设 3 第六章 项目建设方案 3 一、项目建设任务与规模 3 二、建设规划与布局 3 三、生产技术方案及工艺流程 3 四、项目建设标准和具体建设内容 3 五、项目实施进度安排 3 第七章 投资估算与资金筹措 3 一、投资估算范围 3 二、投资估算的依据 3 三、项目总投资及资金筹措 3 四、资金使用和管理 3 第八章 财务评价 3 一、经济评价原则 3 二、基础数据 3 三、总成本费用分析 3 四、产品销售收入及损益 3 五、财务盈利能力分析 3 六、项目的风险及不确定性分析 3 七、财务评价结论 3 第九章 环境影响评价 3 一、环境影响 3 二、环境保护与治理措施 3 三、环保部门意见 3 第十章 农业产业化经营及农民增收效果评价 3 一、农业产业化经营 3 二、项目区社会效益及农民增收 3 第十一章 项目组织与管理 3 一、组织机构与职能划分 3 二、人员要求及培训 3 三、组织与管理 3 四、劳动保护与安全卫生 3 第十二章 可行性研究结论与建议 3 一、可行性研究结论 3 二、问题与建议 3  1、项目建议书编制依据 a）商业建设项目经济评价方法与参数（第三版）； b）国家发改委推荐使用的《投资项目可行性研究指南》； c）国家和地方制订的有关法规、规范和标准； d）其他各有关专业设计规范； e）项目倡导单位提供的商业调查报告。 2、项目背景 2.1 北京地铁站商业特点及优势 消费需求多样性：大量地摊、游摊等各种商业形式的出现，说明地铁站商业有其存在的价值，同时说明地铁乘客消费需求的多样性； 消费潜力大：超大的地铁客流量，蕴含巨大的消费潜力。 商业价值高：且城铁站大多设在人流较集中的商业区、办公区或居民区，网点遍布京城，商业地产本身就具有极高的商业价值。 前景广阔：随着北京地铁建设突飞猛进，地铁商业总规模会随之逐步扩大、开发前景广阔。 商业总量大：虽然商业单体面积较小，单体商业规模小，但由于北京地铁站多，所以商业开发总量大。 网点多，连锁经营优势：单体商业规模小，但网点多，经营方式灵活，具备连锁经营的先天优势。 开发潜力大：目前尚未统一开发，开发潜力大。 2.2 地铁商业成功案例 2.2.1 日本地铁商业简介 日本地铁商业网络交错，规模庞大，与社会商业融为一体如“迷宫”般的构造，数条地下商业街贯通百货商店、办公楼的地下商场、酒店的地下商场等，相互交错，使地下街区的分布形成一个网络。各处都有设置富有个性的空间场地作为公共广场及歇脚处。 自然舒适的购物环境墙壁、天顶的设计保证了充分的明亮度，在地下营造一个类似地上的模拟空间。另外如低凹型庭园、玻璃拱顶、花坛，公园蹊径般的道路等设计也减少了地下空间的压迫感，在设计上运用了水、光、绿色等自然要素。 灵活多变的购物要素除了功能性和安全性考虑，在商铺设置方面也存在很大的灵活性。?不同时期配合不同主题活动就会在广场上开设符合其活动概念的临时商铺，如在“CRYSTA长堀”地下街的“瀑布广场”，也有利于聚集客流。 2.2.2 香港地铁商业简介 香港地铁商城是融购物、休闲、娱乐、观光为一体的综合性商城。在地铁规划时就已纳入配套建设的公共物业（北京地铁建设前期没有把配套商业纳入规划）。香港地铁目前拥有8座大中型的地铁商城（青衣城、德福广场、杏花新城、绿杨坊、连理街，君荟坊，圆方，IFC）。总面积接近40万平方米，全部盖在地铁站的上层。 地铁网络发达，人流量大，地铁商业在消费者数量上能得到保证；（北京地铁人流量不比香港人流量少，商业消费量也能得到保证） 大部分地铁商业都是大体量、多业态的综合性物业； 香港地铁商业专门由地铁商业运营公司统一管理和运营，在人力、物力资源上得到充分的保障。 3、项目概况 3.1 城铁五号线简介 北京地铁5号线，北起昌平区太平庄，南至朝阳区宋家庄，全长27.6公里。共设23座车站，地下16座，地上7座。线路途经天坛、地坛等著名景区，以及东单等商业区。2007年10月7日投入试运营。连接了丰台、崇文、东城、朝阳、昌平5个区。从惠新西街北口往北是地上