华高莱斯北京大栅栏商业项目定位策略.pptVIP

* 2.缺乏强势产业带动，南城写字楼市场普遍低迷 在售写字楼销售价格偏低、销售困难 二、南城写字楼市场概况 长安街 两广大街 海格大厦 富卓广场 福地广场 新成大厦 宣武门外大街 崇文门外大街 开盘日期 办公总面积平米（平方米） 租售价格 销售状况 富卓广场 04年底 4.1万 13500元/平米 租金4.5元/平米·天 未出售部分占办公总面积的84% A座计划整栋出售，但尚无买家 海格大厦 04年9月 3.7万 12500元/平米 未出售部分占办公总面积的72.5% 福地广场 06年初 23678 14000元/平米 销售量0 新成文化大厦 05年5月 32152 售价15000元/平米，租金4元/平米/天 仅售出2套，不到写字楼总面积的1% * 富卓大厦 海格国际 福地广场 新成文化大厦 * 二、南城写字楼市场概况 2.缺乏强势产业带动，南城写字楼市场普遍低迷 南城现有写字楼档次低，入驻公司档次低 南城写字楼周边环境差、租金也普遍较低 南城写字楼入驻企业分属不同产业链，且规模较小，鲜有著名企业。 办公总面积 租售价格 入驻企业类型 代表企业 崇光 17万平方米 租金3.7元/平米·天 中等规模的咨询、设计公司、制造业公司、杂志社 英达特咨询公司、东鹏资产评估事务所、TDK公司北京代表处、瞭望东方周刊 新世界 40000平方米 19119元/平米 4.8元/平米/天 投资公司、食品企业 嘉年华分公司，民生银行 长城大厦 暂无资料 租金3.8元/平米·天 电子、投资、制造业公司 诺基亚，东芝，李宁，留洋基金，国兴投资，欧美大地 太丰惠中大厦 30000平方米 由酒店改建 3元/平米·天 主楼公司涵盖贸易、机电、房地产、医药、保险等各领域中小型公司 人寿保险（整体租用裙楼），ANC北京代表处、保信捷北京代表处 * 太丰惠中大厦 新世界 崇光 长城大厦 * 崇光周边 新世界周边 长城大厦、 海格大厦周边 * 辅助业态补充 西安青年旅馆 阳朔国际青年旅馆 日本一青年旅馆 * 第五章 特色高端居住市场情况分析 一、四合院市场情况分析 二、区域高档居住物业市场情况分析 * 一、 四合院市场情况分析 （一）四合院市场总体特征 （二）影响四合院产品品质的主要因素 （三）四合院购买人群特征 （四）四合院市场对本项目定位的影响作用分析 * 一、 四合院市场情况分析 （一）四合院市场总体特征 1. 四合院市场目前市场交易活跃 　　　　　根据四合院专业代理机构万德成房地产经纪公司的统计，2004年年中，四合院实际成交量占待售院落的6%，至2004年年底，该指标上升为11%；同时，2004年的价格比2003年增长约了10%。 其主要原因为： 市场的有效供应开始增加 文革”时期侵占的私产房已基本腾退完毕，越来越多的四合院完整地回到产权人手中 北京旧城保护的思路有所变化，导致市场上有效供应明显增加 市场需求也开始增加 2004年4月出台了《关于印发鼓励单位和个人购买北京旧城历史文化保护区四合院等房屋试行规定的通知》，尤其放开了对外籍人士购买四合院的限制，被认为是四合院买卖市场发展的一个里程碑。 因为四合院的稀缺性，投资需求亦有所放大。 目前四合院市场的活跃。本项目打造以四合院为特色的居住物业，无疑具有良好的市场时机。 * 一、 四合院市场情况分析 （一）四合院物业特征特征 2. 四合院市场现有产品不够完善 目前四合院买卖市场主要由两类四合院构成，一种是保留下来的老四合院，一种是在北京原有城市肌理上新建的四合院。其中前者是交易的主体。 目前在四合院交易中，上述两种四合院产品都或多或少存在一定的问题，而这也正是本项目的市场空间所在。 建筑自身的舒适性 四合院周边的环境及历史文化价值 北京成片保留的老四合院，历史文化价值很高 存在问题： 四合院破损严重：由于多年多户混杂使用，造成四合院内私搭乱建。 生活设施落后：现在生活所需要的卫生间设施，煤气、用电负荷不能满足现在生活需要 产权清晰度差：原有产权失落，多户混杂，清退难度大 在胡同原址上的新建四合院，生活设施良好 存在问题 个体建筑，缺乏成片四合院的整体环境 建筑大都不符合四合院规制，历史文化价值缺失严重 目前四合院产品所存在的问题，给本项目打造完善的四合院产品提供了市场空间。 * 一、 四合院市场情况分析 （一）四合院物业特征特征 四合院产品价格受区域价值影响巨大 四合院产品的价值在于居住外部环境（如地段、周边外部景观等）与居住物业自身的完美结合。因此，四合院产品比其他居住产品更容易受到地段价值的影响。 东