南国新城前期调研定位策划案DOC71.docVIP

南国新城前期调研定位策划案 目 录 第一节 长沙市房地产发展形势及政策分析………………………………1 一、2005年长沙房地产市场运行基本情况………………………………1 二、2006年我国房地产业发展的政策导向………………………………6 三、2006年房地产发展趋势展望…………………………………………8 第二节 区域结构调查与城市发展规划调查………………………………10 一、地理位置及概况………………………………………………………10 二、公共设施状况…………………………………………………………10 三、交通道路体系状况……………………………………………………10 四、区域性质与功能特点…………………………………………………11 五、规划展望………………………………………………………………11 第三节 区域个案调查………………………………………………………11 项目SWOT分析…… ……………………………………………29 市场需求分析………………………………………………………31 项目思路……………………………………………………………39 项目定位……………………………………………………………40 一、项目定位之基准………………………………………………………40 二、项目市场定位原则……………………………………………………42 三、市场定位（开发档次）………………………………………………42 四、价格定位………………………………………………………………45 五、客户细分………………………………………………………………45 六、客户定位………………………………………………………………49 七、功能定位………………………………………………………………52 八、建筑规划设计建议……………………………………………………53 九、户型定位………………………………………………………………61 开发经营指导思想…………………………………………………64 第一节 长沙市房地产发展形势及政策分析 　　 从全国来看，2005年房地产市场调控初见成效，房地产开发投资过快的增长势头得到一定的遏制。以3月17日央行调整个人商品住房贷款利率为起点，以随后出台的“国八条”为标志，长沙市房地产业进入了一个调整发展的新时期。在国家宏观调控政策的影响下，长沙房地产市场投机苗头得到抑制，普通住宅商品房政策优势初现，商品房交易量大幅增长，商品房价格涨幅平稳，二手房成交增幅减缓，房地产抵押登记继续攀高，房屋拆迁量下降，国家宏观调控效果开始显现。随着中央稳定住房价格各项调控政策的逐步落实，我市房地产市场正朝着遏制投机、控制投资、引导合理消费、稳定房价的预期目标健康发展。 一、2005年长沙房地产市场运行基本情况 1、务实基础，固定资产投资稳步增长 长沙市固定资产投资从1998年的148.43亿元，大幅上升到2005年的881.44亿元（2000年后平均增长率为51.8%），成为推动长沙经济增长的强大动力。长沙市加大固定资产投资力度，交通、市政、电力、邮电通讯等城市基础设施日趋完善，城市功能明显增强，城市规模初见雏型。固定资产投资的增长，改变了城市面貌，也推动了房地产业的发展。 2、居民收入的提高为房地产发展提供了支撑 在整体经济发展的同时，长沙市城市居民生活水平持续提高，年均增幅10%左右。2004年长沙市城市居民人均可支配收入达到11000元，远远高出武汉、海口、河北、郑州、成都、兰州等其它同等城市，已处于中西部同类城市前列。根据长沙市十一五规划，预计到2010年末，城市居民人均可支配收入将达到20170元。收入的提高，为房地产的发展注入了持续的动力，成为房地产发展的最大动力。 3、房地产投资依然高歌猛进 自2000年以来，房地产开发投资迅速增长，经济的发展和固定资产投资的增长，为房地产业的发展奠定了坚实的基础，房地产投资逐年增长，保持了良好的发展势头。虽然受国家宏观调控的影响，2005年开发投资为256.35亿元，同比增长46.04％。说明投资者普遍看好长沙市场，对未来市场充满信心。 4、竣工面积首次出现负增长 2000－2004年后长沙房屋施工面积和竣工面积呈现同步增长的趋势，2005年施工面积继续保持了稳步增长，房屋施工面积1913.57万平方米，其中新开工面积779.54万平方米，同比分别增长30.85％、25.21％；但竣工面积首次出现负增长，竣工面积515.16万平方米，同比下降了12.97％。 出现此种情况的主要原因，一是由于近两年新开工项目较多，商品房施工量较大且多为大盘，施工周期较长，同时银行贷款门槛提高，造成相关增长速度放慢。二是国家宏观经济调控对市场的牵制作用。宏观调控